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超初心者投資家向け!ソーシャルレンディングって何?リスクはないの?

コインが増えてゆく

ソーシャルレンディングとは何でしょうか?
今まで銀行にしかお金を預けたことがない超初心者向けに

  • ソーシャルレンディングとは何か?
  • ソーシャルレンディングはなぜ必要か?
  • ソーシャルレンディングのメリットとデメリット(リスク)

を紹介します。

ソーシャルレンディングとは?

ソーシャルレンディングは、お金を貸したい人や企業と、お金を借りたい企業を結びつけるサービスです。

以前までは、企業がお金を借りたいと思っても、銀行などの金融機関に頼るしかありませんでした。
逆に、普通の個人がお金を貸して儲けたいと思っても、借りてくれる人を探すのは大変でした。

この両者を、インターネットを通じて仲介するサービスがソーシャルレンディングになります。

ソーシャルレンディングの市場規模は、2016年には500億円近くとなっており、
急激なペースで伸びています。(出典: 矢野経済研究所)
また、世界で見ると日本の100倍の市場規模とも言われています。

それだけ注目されているんです。

お金の貸し借りはなぜ必要なの?

ソーシャルレンディングでお金を貸したい人、借りたい人がいると言いましたが、
そもそも、なぜお金を貸し借りする必要があるのでしょうか?
お金を貸したい人と、借りたい人のそれぞれの立場から考えてみましょう。

なぜお金を貸したいのか?

お金を稼ぎたいから

なぜお金を貸したい人がいるかというと、利息を付けて返してもらえるからです。
要するにお金を貸すことで儲けたいのです。
例えば、10万円を貸して、1年後に11万円を返してもらえれば、1万円儲かるというわけです。

普通、お金を稼ぐためには働かなければいけません。
あなたも、会社に勤めたりアルバイトをしたりして、お金を稼いでいるのではないでしょうか。

でも、お金を貸せば、自分自身は働かなくても、ただ待っているだけで儲かります。
銀行預金の利息と同じようなイメージです。

最近は銀行にお金を預けてもほとんど利息がもらえなくなりました。
本記事の執筆時点で、メガバンクの金利は年0.001%です。
これは、10万円を預けて、やっと1年後に1円の利息が付くというレベルです。

このように、銀行にお金を預けていても、ちっともお金が増えていかないので、
それなりに貯金がある人は、他の投資先を探しているんです。
そこで人気なのがソーシャルレンディングです。

また、会社勤めは一見安定しているように見えて、
倒産やリストラ、パワハラや病気による離職など、何があるか分かりませんから、
会社以外からも収入を得たいというニーズが高まっています。
そのこともソーシャルレンディング人気の理由の1つと言えるでしょう。

社会貢献になるから

社会貢献を目的としてお金を貸す人もいます。

社会のためになることをしたいが自分では何をしたらいいか分からない。
でも、お金なら持っているといった人が、お金を貸すわけです。
募金のようなものです。(募金と違って利益とともに戻ってきます。失敗すると戻ってこない場合もあります)

話は変わりますが、最近はふるさと納税が人気ですよね。
自分が好きな自治体にお金を寄付することで、お米やお肉などの返礼品をもらえる仕組みです。

ふるさと納税においても、子育て支援といった納得感のある使い道をアピールしている自治体の方が、
寄付金が多く集まるそうです。

同様にソーシャルレンディングにおいても、社会貢献を目的としてお金を貸す人もいます。

私も不動産市場の活性化や、再生エネルギーの発展のため、そのような会社にお金を投資しています。

なぜお金を借りたいのか?

次にお金を借りたい側の話をします。

お金を借りたい理由は、投資をしたことがない人でも想像が付くと思います。
普通の人でも、家や車を買う時にはお金を借りますよね。
お金を借りれば、今すぐにお金がなくても、欲しい物を買えます。

会社の場合も同じです。
お金を持っていない会社でも、借りたお金で、たとえば人を雇ったり、
工場を作ったり、商品を生産したりできます。
そうして得たヒトやモノを使って、ビジネスをしてお金を稼ぐんです。

お金を借りると利息分を上乗せして返す必要がありますが、
利息以上に儲けることができるなら借りたほうが得ということになります。
たとえば、100万円を借りて、1年間で200万円儲けることができれば、
利息を合わせて110万円を返済しても、手元に90万円が残ります。

ソーシャルレンディングの仕組み

世の中には、お金を借りたい人と貸したい人がいて、
ソーシャルレンディングを使えば両者のニーズを満たせることが分かりました。

それでは、もっと具体的にソーシャルレンディングの仕組みを見ていきましょう。
業界最大手のmaneoの例を見てみます。

maneoの仕組み
引用: https://www.maneo.jp/apl/structure

右側にいる「投資家」があなた(貸し手)です。
貸し手が「④投資」をすると、ソーシャルレンディング事業者であるmaneoが「借り手(貸出先企業)」に
「⑥貸付」を行います。
しばらくすると貸し付けたお金が「⑦返済」され、投資家に「⑧分配」されるという仕組みです。

細かい話になりますが、投資家は借り手に直接お金を貸すわけではありません。
一旦、ソーシャルレンディング事業者に投資し、その後、事業者が借り手に貸すという流れになります。

また、ソーシャルレンディング事業者は「②審査」とあるように、借り手の審査を行います。
ソーシャルレンディング事業者が「借り手がお金をちゃんと返すことができるか?」を審査していることが、
あなたのお金を守るために非常に重要です。

メリット

ソーシャルレンディングの仕組みは分かったと思います。
次に、投資家がソーシャルレンディングを利用するメリット、利点について紹介します。

利回りが高い

事業者によりますが、利回りが5~10%程度と非常に高いです。
銀行預金(0.001%)や国債(0.05%)と比べると、100倍~10000倍となっており、
圧倒的な高利回りです。

ここで、利回りと複利について簡単に説明します。
こちらのグラフを見てください。

ソーシャルレンディング利回り比較

10000円を7年間投資した場合、いくらになるかを表したグラフです。
ソーシャルレンディングの利回りを10%だとすると、7年間で資産が倍になります(*)
メガバンクの普通預金や国債と比べるまでもない、圧倒的な結果です。

15年後には4.2倍に、30年後には17.4倍になります。
投資の力、利回りの違いによる結果の違いをご理解頂けたでしょうか。

※実際には税金がかかります。ソーシャルレンディングの税率はその人の所得によって異なり、ゼロの人もいます。
税金について詳しく知りたい方はこちらの記事を参考にしてみてください。
>> ソーシャルレンディングの確定申告~収入・経費と税金計算の仕方~

>> 【専業主婦向け】ソーシャルレンディングは最強の投資であることを税金面から考える

手間がかからない

ソーシャルレンディングへの投資には手間がかかりません。
最初だけ口座開設をして、入金して、好きな案件に投資したら、分配金が入金されるのを待つだけです。
面倒な作業はすべてソーシャルレンディング事業者が行ってくれます。

投資後は知識も何も要りません。
つまり、初心者でも、忙しいサラリーマンや主婦の方でも始めやすいです。

少ない資金で投資できる

事業者によりますが、たったの1万円から投資が可能です。
普通の個人が企業にたったの1万円だけ貸し付けるなんてことは、世界の長い歴史を見てもまず無理だったでしょう。
フィンテック(*)の力の恐ろしさを感じます。
フィンテック: ITを用いた革新的な金融サービスのこと。AIやビッグデータといった最新技術を用いるものもあり、近年ブームになっています。

少ない資金で投資できるため、
複数のソーシャルレンディング業者や、投資案件に資金を分散することも簡単です。
そうすれば、投資につきもののリスクを有効に減らすことができます。

ちなみに、投資先を分散してリスクを減らすという方法は
ノーベル賞も受賞している重要な投資方法ですので、ぜひ実践しましょう。

収益が安定している

株式投資やFXに興味がある方もいるかもしれませんが、
ソーシャルレンディングはそれらとは違って、値動きがなく、収益が安定しています。

あくまでイメージですが、株とソーシャルレンディングの収益をグラフにするとこのような感じです。
(個人の感想です!)

株とソーシャルレンディングのチャート

仮に最終的に同じ利益を得られるとしても、株のほうは日々価格が変動します。
そのため、心が落ち着かないです。
私自身、毎日のようにニュースをチェックしたり、仕事中も株価が気になって仕方がありませんでした。

毎日ニュースをチェックするのは良いことかもしれませんが、
特定の企業に関係する非常にニッチなニュースを日々追うというのは辛いものがあります。

株価が下がりだすと、怖くなって売ってしまうこともありますし、
逆に株価が少し上がっただけで満足して売ってしまうこともあります。
どちらも、損をしていることになります。

一方、ソーシャルレンディングは青いグラフを見て頂ければ分かる通り、
決まった月に安定して分配金がもらえます。(ただし、元本割れする可能性もあります)
そのため、精神的にも安心ですし、お金をいつ使うかといった資金計画を立てやすいです。

投資案件にもよりますが、毎月分配金が振り込まれるものも多いです。
私は、毎月ちょっとしたお小遣い気分で受け取っています。
投資額が増えてくれば、お小遣いとは言わず生活費を稼ぐことだって可能です。

少ない期間だけ投資することもできる

2ヶ月だけといった短期の投資案件もあります。
「短い期間だけお金が余ってるけど、銀行に寝かせておくのはもったいない」というときに投資することができます。

運用期間があらかじめ決まっている

投資をする時点で、いつお金が返済されるかが決まっています。(ただし、後述するように早期償還や遅延が起こることもあります)
つまり、資金計画が立てやすい点がメリットです。

たとえば、1年後に車を買う予定があったら、
その資金を1年間だけ投資するといったこともできるんです。

金融庁のお墨付きを得ている

日本でソーシャルレンディング事業を行っている業者はすべて、第二種金融商品取引業と貸金業の登録を受けているはずです。
※ただし、クラウドクレジットは特殊で、海外の関連会社に融資をしているため、貸金業の登録はしていません。

金融庁が検査をしているので、ある程度健全性が担保されていると言えるでしょう。
逆に、もし登録を受けていない業者があったら、投資を控えたほうがいいでしょう。

担保や保証が付いている投資案件もある

ソーシャルレンディング事業者や投資案件によっては担保や人的保証が付いていることもあります。
たとえば、オーナーズブックでは、不動産を担保にしています。
つまり、借り手がお金を返せなくなったときに、不動産を換金することで返すことができる可能性があります。

最近は見かけませんが、maneoでは、保証会社が保証をしている案件が以前ありました。
借り手がお金を返せなくなったときに、保証会社が代わりに払ってくれるというものです。

我々が不動産を借りるときに、保証会社を付けなければ借りられないことがありますよね。
あれは、我々が家賃を払えなくなったときに、保証会社が代わりに払ってくれるものです。
それと似ています。

あとは連帯保証人を付けている案件もありますね。

なお、担保や保証が付いている案件は比較的安全と言えますが、
その分、利回りが低くなる傾向にあります。

デメリット

ソーシャルレンディングへ投資する上で発生しうるリスクについて解説します。

元本割れのリスク

元本割れとは、貸したお金よりも、返ってくるお金の方が少ないことを言います。
これは、借り手に何らかのトラブルがあって、お金を返せなくなったときに起こります。

ただし、まともなソーシャルレンディング事業者でしたら、
借り手にお金を返済する能力があるかしっかりとチェックしていますし、
担保や保証が付いている投資案件もあります。
心配なら、担保や保証付きの投資案件を選ぶといいでしょう。

法人向けに融資するソーシャルレンディングには色々な会社が参入していますが、私の知る限り過去に元本割れは一度もありません。
行政処分を受けた「みんなのクレジット」ですら、元本割れしていません。

しかし、今後ずっと元本割れが起こらない保証はありませんので、そこは注意する必要があります。

ソーシャルレンディング事業者のリスク

ソーシャルレンディング事業者が倒産してしまった場合は、
投資したお金が返ってこなくなる可能性があります。

これを避けるためには、大手が出資している企業がよいでしょう。
たとえばクラウドクレジットは大手総合商社の伊藤忠商事が出資しています。
他の業者については、後述の「ソーシャルレンディング事業者選びが重要」のセクションで説明しています。

担保価値の下落リスク

投資案件の中には、不動産などの担保が付いているものがあります。
担保が付いていれば、借り手の破産といった元本割れリスクへの対策になります。

借り手がお金を返せなくなった時に、
ソーシャルレンディング事業者が担保を売却してお金の回収を図るためです。

注意点として、担保となっている不動産の価格が値下がりした場合は、
お金の回収が十分にできなくなる可能性があります。

現在は、日銀の黒田総裁による金融緩和が続いており、
そのせいで不動産価格も値上がりしています。
今後、不動産価格が値下がりした場合には、リスクがあります。

途中解約ができない

メリットのところで、運用期間(満期)が決まっているという話をしました。
裏を返すと、運用期間が終わるまでは原則として解約ができません。

すぐにお金が必要になったときに困る可能性があるので、
生活に必要なお金まで投資してしまうのは控えましょう。

早期償還・遅延

投資家の意図に反して、ソーシャルレンディング事業者が
お金を満期よりも早く返済してくることを早期償還といいます。
期限前償還とも言います。
早く返ってきた分だけ、利息(分配金)が減ってしまいます。

逆に、満期になっても返してもらえず、返済が遅れるリスクもあります。
その際は、予定よりも多くの利息をもらえることになります。

それ以外のリスク

リスクについては以前こちらの記事にもまとめています。

色々とソーシャルレンディングに投資するリスクをあげてきましたが、投資をしないことにもリスクがあります。
たとえば、インフレが進むとお金の価値は下がります。
仮に2%のインフレが起こった場合、何もしないで貯金しているだけでは、
毎年2%をドブに捨てているのと同じことになります。

インフレ率2%という数字は日銀が目標としている数値ですし、
IMFによると、ロシアは7%、中国が2%、ノルウェーが3.5%などとなっています。
この程度のインフレは起こる可能性があると考えて行動したほうが良いです。
出典: IMF World Economic Outlook Databases

ソーシャルレンディング事業者選びが重要

ソーシャルレンディングは法規制によって、
借り手(投資先)の情報を詳しく公開できないことになっています。
また、投資先はソーシャルレンディング事業者が独自に審査をして決めます。

そのため、ソーシャルレンディングに投資するにあたっては、
先ほど説明したようなリスクを避けるためにも、
ソーシャルレンディング事業者選びが非常に重要になります。

株主で選ぶ

選ぶときに分かりやすいのは株主構成です。
株主が上場企業であれば、社内の管理体制がしっかりしているので、不正が起こりにくいと言えます。
また、潰れそうになっても株主(親会社)が支援をしてくれる可能性があります。

代表的なソーシャルレンディング事業者とその株主をまとめました。

ソーシャルレンディング事業者 株主
クラウドクレジット 伊藤忠商事、マネックスベンチャーズ
オーナーズブック カカクコム
maneo(マネオ) GMOクリックホールディングス、SMBCベンチャーキャピタル
SBIソーシャルレンディング SBIホールディングス
LCレンディング LCホールディングス

手数料で選ぶ

手数料についてはこちらの記事にまとめているので、そこから選ぶのもいいでしょう。
>> ソーシャルレンディング16社の出金手数料の比較と節約方法

投資案件で選ぶ

投資先の情報が公開されていないことが多いとは言え、やはり投資案件を見て決めたいというのは分かります。
その場合、情報公開が進んでいるオーナーズブックや、豊富な投資案件のあるmaneo、色々な国の案件に投資できるクラウドクレジットをお勧めします。

投資先は必ず分散させよう

どのソーシャルレンディング事業者を選ぶにしろ、
リスク回避のために、必ず複数の事業者に分散させて投資しましょう。

1つの事業者に資金を集中させていると、何かあった時に困ります。

当サイトおすすめのソーシャルレンディング事業者はこちらの記事にまとめています。
>> おすすめのソーシャルレンディング業者を徹底比較

どの事業者も口座開設は無料ですから、
少しでも気になった会社には、口座開設をしてみるのがいいでしょう。

全て無料で口座開設できます。

1位 クラウドクレジット
海外に投資できる点が、他のサービスにはない特長で利回りも高め。
海外分散投資をしたいならおすすめ。伊藤忠商事が株主。
クラウドクレジット

2位 オーナーズブック
不動産特化。金利は5%と比較的低めだが、物件やリスクに対する説明が豊富なので、よく知った上で投資できる。SNS機能で投資家同士が交流できる点は他にない魅力。
オーナーズブック

3位 トラストレンディング
無料会員登録とメルマガ購読で1500円キャッシュバック。10万投資で合計5000円キャッシュバック

4位 maneo(マネオ)
日本初のソーシャルレンディング。最大手で業界シェア50%超。実績ナンバーワン。投資先が豊富。

5位 FUNDINNO(ファンディーノ)
日本初の株式投資型クラウドファンディングサービスで、うまくいけば数十倍になって返ってくることも。
ファンドの募集が開始されました。

6位 クラウドバンク
証券会社が運営するクラウドファンディング。
140億円の募集実績がある。
クラウドバンク

7位 ラッキーバンク
不動産に特化したサービスで、利回りも高い。出金手数料無料も嬉しい。急成長中。

Jリートのスケベ買いで失敗~エクセレントでソンシタット~

Jリートが値下がりした影響で、6月の配当権利日前に買った8987ジャパンエクセレント投資法人を損切りしました。
分配金目当ての購入や株主優待目当ての購入は気を付けてください。
配当金などの金額以上に値下がりをする可能性があります。
一生持っておくつもりで購入すればいいと思いますが、資金拘束が気になり私は売ってしまいました。

REIT20170704

reit0719

損失額はこんな感じになっています。

(A)エクセレントの7月4日売却損失・・・△56,128円
(B)エクセレントの7月19日売却損失・・・△78,128円
(C)エクセレントで発生した損失の合計△134,256円(C=A+B)

(D)エクセレントの1株分配予定金 2,620円
(E)エクセレント保有株数 20株
(F)エクセレントの分配予定金額 52,400円(F=D×E)

(G)エクセレントでの実現損失額△81,856円(G=C+F)

分配金ではまかなえません。結構な損失を出してしまいました。
ちなみに、Jリートの分配金で得するつもりがあえなく失敗の記事の後のお話しです。

これがもしソーシャルレンディングだとすると元本割れするリスクはありますが、日々の値上がり・値下がり(価格変動)を気にする必要はないわけで、昨今のソーシャルレンディング人気もわかります。

ソーシャルレンディングについてはこちらの記事をどうぞ。

失敗を今後に活かしたいですね。
といいつつ私はアホなんで、また分配金目当ての購入をするかもしれません。




Jリートの分配金で得するつもりがあえなく失敗

Jリートが全体的に売られています。(7月14日現在)年初来安値の銘柄が目立っていますね。

毎月分配型の投資信託の解約が主な要因と言われていますが、将来の日本の不動産市況の悪化を表しているのかもしれませんし、どうなんでしょう。

日経平均が高値圏の中で、J-REITの安さが目立っていたので、6月権利日前に購入し、株価が回復したら売ろうかと考えていました。
ただ、結局、損切りしてしまい、動いただけ損でした笑
今回は、スケベ買い予定が落ちるナイフで傷ついた失敗談をご紹介します。

6月27日(配当権利日)にJリートの個別銘柄である以下の二つの銘柄を購入しました。

  • 8951ビルファンド
  • 8987エクセレント

下の表は左から保有株数、取得単価、6月27日終値、含み損益の順番です。

REIT201706

このビルファンドとエクセレントという二つの銘柄は、いずれも6月に配当権利がある銘柄です。
2017年6月期の分配金予定額はビルファンドが9,000円、エクセレント2,620円です。
この分配金以上に損せず売却できれば成功なわけです。

で、権利落ち後の売買取引なんですが、ビルファンドは分配金予定額と同じ金額で売りました。
結局損切りしたということです。手数料だけ損です笑
また後日エクセレントも半分損切しました。

REIT20170704

毎月分配金をもらう予定が、失敗です。

7月14日時点での保有銘柄はビルファンドを売却しエクセレントを10株売却したためエクセレント10株のみです。
下の表は保有株数、取得単価、7月14日終値、含み損益の順番です。

REIT201707
含み損が膨らんでいます。

7月以降J-REITのトレンドが下げトレンドになっています。まさに落ちるナイフです。
決して購入をあおっているわけではありませんが、今が買い時なのかもしれません。
ただ、下げ止まるのを確認してからでもいいですし、価格が変動する投資商品は、気にしない程度が一番です。

価格変動するリスクが気になる方はソーシャルレンディングという手もあります。
以上、安いと思って手を出したが、結果は下げ止まらず配当以上に損をしたという失敗談でした。




リートvs現物不動産 ~税金、購入費用、出口戦略はリートが有利~

不動産

リートと現物不動産投資を、購入費用、利回り、税金、出口戦略などの10項目で比較してみました。
結論から言うと、私個人としてやるならリートです。

リートvs不動産投資

各項目について、リートと不動産投資の特徴をまとめてみました。(2017年6月基準)
本文で詳しく説明します。

項目 上場リート 不動産投資
購入物件の選択 できない 可能だが、手間がかかる
購入金額 少額で分散可能 多額で分散は厳しいか
購入費用 証券会社に支払う購入手数料 購入金額の5~7%程度
利回り 3.0%~4.0% 表面利回りで5%~10.0%
レバレッジ 信用取引で3倍までは可能 フルローンも可能
運営費用 原則必要なし 管理会社に支払う管理費、修繕費、固定資産税など
税金 配当、売却ともに20%の分離課税 収入は総合課税、売却時は分離課税
売却(出口戦略) 上場しているため、いつでも売却可能 3ヶ月以上の時間が必要
増資 選択不可 自己選択
相続評価 市場価格(有利選択可能) 市場価格とかい離する場合あり

購入物件の選択

リートの場合、投資法人のアセットマネージャーが物件取得から売却まで行うので、投資家が物件売買に関与しません
また、個人では購入できないような物件(100億以上する物件など)も保有しています

リートは主にスポンサー企業(三井不動産や三菱地所など)から投資物件を取得しています。大手企業の持ち物を取得できるわけです。

ただし、ここで注意です。リートは、購入物件の選択できないと言いました。
つまり、「この物件は、この値段で買ってはいけないだろう。高値掴みじゃないの?」とあなたが思う投資物件を、リートが独自に購入してしまう場合があります。

スポンサー企業は、自社の利益になるように、できる限り自社物件を高値でリートに売りたいわけです。(もちろんスポンサー企業も十分に気をつけているようですが。)
リート銘柄は「スポンサー企業などからババ物件をつかまされる」可能性があるわけです。

そうなると、リートの市場価値は下がり、株価も下がります。ご自身の資産額が下がります

ご自身が保有するリートでババ物件をつかまされた場合、「ちょっと待ってよ!そんな物件、そんな高値で買わないでよ!」と言っても遅いので、損切りも視野に入れる必要があります。

一方、現物不動産投資の場合は、リートと異なり取得物件を自分で選べるメリットがありますが、現地調査などを行う必要があり、非常に手間がかかります。
相対取引*なので、価格の妥当性も見えにくいのが実情です。常に相手はなぜこの価格で売りたいのかを考える必要があります。

*相対(あいたい)取引: 市場を通さずに、当事者同士が1対1で行う取引のこと。

購入金額

リートは少額で購入できます。これは何よりもメリットです。1口10万以下で買えるリートも多いです。
そのため、分散投資が可能です。(分散投資がオススメとは一概に言えません。集中投資が資産形成には必要な場合もあります。)

一方で、現物不動産投資の場合は、特殊なリゾートマンションなどの物件を除き、最低でも300万~400万以上は必要で、いい物件になればなるほど、高くなります。
そのため、リートと比較すると分散投資はできないと言えます。
(銀行借入は考慮していません。借入額が多くなればなるほど、リスクは高まります。)

購入費用

リートの場合は、GMOクリック証券の株主優待で購入手数料のキャッシュバックがあるため、購入費用が実質ゼロの場合もあります。
ネット証券であれば、どこも、手数料は1,000円いかないぐらいです。
一方で、不動産投資の場合は、仲介手数料、不動産取得税、登録免許税、司法書士への報酬、印紙税などで購入金額の5%~7%程度かかります。(特に仲介手数料、不動産取得税が高い。)

利回り

10年間超の長期保有を前提に考えると、利回りが全てを決めると言っても過言ではありません。
2017年の年間の利回りは、リートの場合、3%から4%ぐらいです。
(ちなみに、スターアジア(3468)などのリートであれば利回り8%です。単年度の利回りだけでなく長期的に分配が安定するかどうかも視野にいれましょう。)

現物不動産は表面利回りが5%~10%(健美家のサイトでみると約7.5%)ぐらいでしょうか。
購入費用、後述する運営費用と税制を考慮すれば、現状高値で売買されていることもあり、実質利回りでも3%から4%ぐらいでしょうか。
そこまで利回りに差があるわけではなさそうです。



レバレッジ

リートは信用取引を使えば、手持資金の3倍までは購入することができますが、日々の値動きでマイナスになったときに、追証が発生するため、信用取引はオススメできません。
手持資金だけでやったほうがいいでしょう。

現物不動産の場合は、銀行からの借入によって、フルローンも可能です。
ただし、フルローンの場合は、銀行に主導権を握られるわけです。
空室が発生して収入がないときも銀行に返済しなければいけませんし、金利が上昇した場合に返済金額が高くなったりするわけで、リスクは高いです。
できれば、現金で頭金をある程度払っておくか、借入額に見合う現金を確保しておきたいところです。

運営費用

リートの場合、アセットマネージャーが全て行うため、投資家は一切関与不要です。
ただし、リートETFやリートの投資信託に投資した場合は、信託報酬などがかかります。(年1%未満が多いです。)

一方、現物不動産の場合、管理会社に委託しないと、賃料入金確認や入居者対応等が必要となります。
管理会社に委託する場合は、家賃(収入)の5%ほどかかります。また、固定資産税の評価額×1.4%の固定資産税が毎年かかります。

税金

上場株式にも同じことが言えますが、リートの場合は分離課税です。源泉徴収ありの特定口座で購入や売却をしていれば、分離課税かつ申告不要なので、確定申告の必要がありません。
いくら稼ごうが20%(復興特別所得税除く)です。売却益も20%です。
税制において、分離課税は最強です。
ただし、リートの分配金は、上場株式と異なり、配当控除はできませんので、分配金に対して20%の分配金が課されます。

利回り4.0%であれば、手取りで3.2%ぐらいになります。100万円投資で3.2万、1億円投資で320万です。いくら稼ごうが税率が一律20%になるわけです。

一方で、現物不動産は、不動産所得(事業所得)として、総合課税です。
総合課税なので、稼いだ分だけ税金が上がります。
あなたが会社員でない場合は、健康保険料などの金額も上がります。

売却時は、分離課税となりますが、今度は投資金額から、建物の減価償却費などを差し引いた金額を基準として売却益を計算します。
詳細は割愛しますが、税率は39%(短期所有の場合)と20%(長期所有の場合)なので、リートの場合は長期所有の税率と変わりません。

「不動産所得のマイナスを出すことで節税できる」と巷ではよく言われていますが、不動産所得が常にマイナスの方は、「負動産」をつかんでいる可能性もあります。
節税だけで言えば、法人設立や航空機リースなどの仕組みがあります。
そちらの方が、ずっと節税になります。

どんな所得でも、キャッシュフローで見てプラスになって初めて投資が成功していると言えます。
もちろん、売却時にトータルでプラスになっていればそれで成功です。
節税額以上に損をしていては、意味がありません。

売却

リートは、いつでも市場における時価で売却可能であり、流動性は極めて高いです。その分、簡単に損切りの判断をしてしまうこともあります。

一方で、現物不動産は、通常、不動産業者と契約を締結した後、売却までに3ヶ月以上は要することから、流動性は低いです。
売るに売れず、値下げして今までの家賃収入を吐き出す可能性もありますし、売れないまま好景気になり高値で売れるという可能性もあります。

将来のことは誰にもわかりません。

増資

リートは増資をします。増資したお金で新規物件を買ったりします。
増資した場合は、財務は安定しますが、株が希薄化するので一般的には株価は下がるといわれています。(優良物件であれば、そこまで下がらないことも。)
増資については、ご自身の判断ではできませんので、思わぬ含み損が発生する可能性もあります。

一方で、現物不動産の場合は、増資のリスクはありません

相続評価

リートの相続評価は、下記1~4のうちいずれか最も低い価格によって評価します。

  1. 課税時期の最終価格
  2. 課税時期の属する月の毎日の最終価格の月平均額
  3. 課税時期の属する月の前月の毎日の最終価格の月平均額
  4. 課税時期の属する月の前々月の毎日の最終価格の月平均額

最も低い価格なので、相続評価額は低くなる可能性が高いですが、株数が多くなければ、そんなに評価額に大差はありません。

一方で、現物不動産の場合は、貸家であれば評価減など、相続評価額を減らす様々なメリット(特典)があります。
現物不動産の評価減のメリットを享受したければ、参考程度ですが、共同出資型不動産という選択肢もあります。

まとめると相続評価という観点から見ると現物不動産の方が有利でしょうか。

まとめ

リートと現物不動産については、それぞれメリット・デメリットがあります。
人口が減少していく中で東京都心に多くの優良物件を持ち、流動性が高く、購入費用もほとんどかからず、税制面でも有利な上場リートがいいかなと個人的に考えています。

※あくまで個人的な意見であること、ご承知おきください。