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オーナーズブックの投資スキーム。デフォルトした際のリスクは?

ビルとお金

先日、オーナーズブック(OwnersBook)の「クラウドファンディングセミナー」に行ってきました。
初心者コースと経験者コースがありますが、私が参加したのは経験者コースの方です。

今回はオーナーズブックの投資スキームを紹介し、
「『オーナーズブックが潰れた場合』と『借り手企業が潰れた場合』にそれぞれどうなるか?」について紹介します。

オーナーズブックの概要を知りたい方は、まずは下記の記事をご覧ください。

オーナーズブックの投資スキーム

オーナーズブックの投資スキームは下図のようになっており、一般的なソーシャルレンディングと同様です。

オーナーズブック投資スキーム

このスキームは、コストが比較的安いので、他社でもよく使われています。
その一方で、案件の覆面化(投資先の詳細を隠すこと)をしなければいけないデメリットもあります。

金銭消費貸借契約(お金を貸し借りする契約)においては、
借り手の保護のために情報開示をしないよう、金融庁が求めているためです。

金融庁が、法人ではなく個人がお金を借りることを想定しているらしく、
「個人の家に多くの投資家が『金返せ!』と押し寄せてきたらどうするんだ?」
という懸念があるそうです。

でも、ソーシャルレンディングの借り手は法人ですし、
投資家が借り手に直接お金を請求できないという契約に既になっているので、気にしすぎですよね。

オーナーズブックの運営会社が破産するリスク

さて、ロードスターキャピタル株式会社は自己資金で不動産投資をしているため、それに失敗した場合、
子会社のロードスターファンディング株式会社が行っているソーシャルレンディング事業に影響が出る可能性があります。

もし仮にロードスターキャピタルが破産した場合、
子会社のロードスターファンディングの株式をどうするかは管財人(*)が決めることです。
それについて投資家が関与することはできません。
管財人にとっては、ロードスターキャピタルの資産を最大化することを考え、なるべく高値でロードスターファンディングの株式を売却するのが合理的と言えます。
ソーシャルレンディングの運営ノウハウを持った他の事業者が、株式を買って、継続して運営してくれるのが理想ですね。
*管財人: 民事再生法または会社更生法に基づき、財産を管理するために裁判所に選出される人。

とはいえ、オーナーズブックは「堅実」をキーワードにしていますので、
ロードスターキャピタルの事業も堅実に行い、事業が失敗しないことを期待しています。

ソーシャルレンディング専業の会社の場合は?

一方、オーナーズブックとは異なり、ソーシャルレンディング事業のみを行っている会社もあります。
そのような会社は、他の事業の影響を受けることはありませんが、
それなりの額のローンを組んで、投資家からお金を集め続けないといけません。
事業者によりますが、貸し付けた額の2%程度を手数料として事業者がもらう仕組みなので、
それで会社の経費をまかなえているかは考えたほうがよいでしょう。

つまり、ソーシャルレンディング事業を専門で行っている会社の場合、投資家からお金を集められないと潰れるということです。
その点、オーナーズブックは不動産事業を多角的に行っており、それらの事業で儲けているという点は強みと言えます。

借り手がデフォルトしたらどうなる?

ここまでは、ソーシャルレンディング事業者(オーナーズブック)が潰れた場合についての説明でした。
次に、借り手企業が潰れた場合についてです。
その場合、オーナーズブックは担保に取っている不動産を売却(任意売却)したり、競売にかけたりします。
なお、担保の買い手を「オーナーズブック自身が」見つけてこれるようにする特約を、あらかじめ借り手と結んでいるケースが多いです。
これは、オーナーズブックの情報網、顧客網を用いて、納得のいく価格で担保を売却できるようにするためです。
オーナーズブックが担保に付けた評価額で売却できる自信があるということでもあります。

ここで気になるのが、「そのことをシニアローンの債権者(主に銀行)がどう思うか?」という点です。
最近募集された「渋谷区商業ビル第1号ファンド第1回」の財務構造を見てください。

渋谷区商業ビル第1号ファンド第1回
https://www.ownersbook.jp/project-detail/index/1058/より引用

この例では、3.46億円の不動産を担保にして、銀行とオーナーズブック(図中ではOwnersBook)がお金を貸しています。
銀行の方がたくさんのお金を貸していますし、シニアローン(返済順位が高い通常のローン)なので優先的にお金を返済してもらえる権利があります。

一方、オーナーズブックはメザニンローンとしてお金を貸していますので、返済順位が銀行より低いです。
「この状態で、オーナーズブックが勝手に担保を売却する特約を結んでしまって、銀行が納得するのか?」という疑問が生じます。

実は、これは問題ありません。
なぜなら、銀行にとっても、オーナーズブックが高く売却してくれる分には問題ないからです。
もちろん、オーナーズブックが見つけてきた買い主よりも高く買ってくれる買い主が他に見つかれば、そちらに売却することになります。

ちなみに、財務構造を見ると、銀行が2.25億円を借りているように見えますが、
その額の抵当権または根抵当権を設定しているだけで、実際に全額借りているとは限りません。
根抵当権の場合、実際の借入額と同額か1.2倍になっていることが多いようです。
つまりこの場合、1.875億円を借りていて、その1.2倍の2.25億円の根抵当権が付いているのかもしれません。

オーナーズブックの担保の考え方

オーナーズブックは、お金を貸すときには常に担保を取っていますし、担保額に対する貸付額の割合(Loan to Value 略してLTV)は80%以内を目安にしています。
担保は自社の不動産鑑定士だけでなく、外部の不動産鑑定士にも査定してもらうことで、公平性を保っています。

元々、オーナーズブックには不動産のプロが集っていて、社長自らも不動産鑑定士ということもあり、借り手の事業の評価よりも、担保の評価の方を得意にしています。

担保の価値がローン額より高ければ、貸したお金がちゃんと返ってきます。
逆に、仮に担保価値が大幅に下がったとしても、借り手の事業が無事ならば貸付金が返済される可能性があります。

まとめ

今回は、オーナーズブックの投資スキームを紹介しました。
その上で、オーナーズブックが潰れた場合と、借り手企業が潰れた場合について考察しました。
セミナーを通じて、オーナーズブックへの理解が深まったので、ますます投資意欲がわきました。

オーナーズブックの公式サイトはこちらです。

 

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オーナーズブックの借り手はなぜお金を借りたがるのか?その理由は?

お金を借りたい

先日、オーナーズブック(OwnersBook)の「クラウドファンディングセミナー」に行ってきました。
初心者コースと経験者コースがありますが、私が参加したのは経験者コースの方です。

今回は、「オーナーズブックからお金を借りる企業は、どういう理由、用途でそうしているのか?」を紹介したいと思います。
借り手の気持ちを知ることで、投資をする上でヒントになるかもしれません。

今回の記事は、経験者向けコースなだけあって、以前の記事より高度な内容が含まれています。
初心者の方は、まずは以前の記事からご覧ください。

オーナーズブックの借り手がお金を借りる理由

借り手がオーナーズブックからお金を借りる理由は主に次の2つです。

  1. マンションデベロッパーの開発資金のため
  2. 担保余力が回復した際の追加借り入れのため

1. マンションデベロッパーの開発資金

不動産会社がマンションを建てるときに必要なお金をオーナーズブックから借りるケースです。
(マンションデベロッパーとは、マンションを建てて売る会社です。大手だと三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンスなどです。このような大手はオーナーズブックからお金を借りることはないと思いますが。)
不動産会社は、まず土地を担保にして銀行からお金を借ります。
しかし、建物が完成して不動産価値が上がっても、銀行は追加融資をしてくれません。
そのため、お金に困ることがあります。

「お金が足りないなら完成したマンションを売ればいいんじゃないか?」
あるいは、「完成する前に売ればいいんじゃないか?」と思うかもしれませんが、
テナント(入居者)が入る前にマンションを売ろうとすると販売価格が安くなりがちです。
だから、デベロッパーはなるべく人を入居させてから販売したがります。
そこで、マンションが売れるまでのお金を、オーナーズブックから借りるというわけです。

このケースだと、マンションが想定より早く売れた場合などには、早期償還が発生します。
早期償還というのは、予定日よりも早く投資家にお金が返ってくることです。
期間が短いので、投資家がもらえる分配金は減ります。

2. 担保余力が回復した際の追加借り入れ

不動産会社は、基本的にお金が手元にたくさんある方が良いと考えています。
その方がビジネスチャンスをつかみやすいからです。たとえ、それが借金であったとしてもです。

銀行から借りたローンの返済が進むと、担保の価値に比べてローン残高が減っていきます。
すると、借り手の不動産会社は、その担保を使って追加で融資してくれないかと銀行に頼むわけです。

しかし、担保に余裕ができても、銀行は追加で貸してくれないことが多いです。
この辺り、銀行は融通が利きません。
かといって、他の銀行から追加で借りるのは、既に借りている銀行との信頼関係もあるので難しいです。
次回から貸してくれなくなるかもしれません。

最初に貸してくれるときは金利が安いですが、貸さないとなったら徹底的に貸さないのが日本の銀行なんですね。
そこで、オーナーズブックのようなソーシャルレンディング事業者にお金を借りることになります。

使い道を見抜くには?

さて、あなたがオーナーズブックで投資しようとしている案件は
上記のどちらにあたるのでしょうか?

残念ながら、これは推測するしかありません。
なぜなら、オーナーズブックは借り手に資金の使い道のヒアリングは行うものの、
実際にどのように使われるかを制限できないからです。

おわりに

今回は、不動産会社がオーナーズブックでお金を借りる理由を2つ紹介しました。
オーナーズブックの案件紹介を見て、借り手企業のお金の使い道を想像してみるのもいいかもしれません。

オーナーズブックの公式サイトはこちら

オーナーズブックの案件の選び方のコツはこちら

オーナーズブック(OwnersBook)に投資する際の案件の選び方

オーナーズブック不動産担保

オーナーズブック(OwnersBook)に投資する際の案件の選び方のコツについて、セミナーで教わってきました。
オーナーズブックでは、借り手企業の詳細な情報は公開されていませんが、
担保となる不動産については比較的詳しく掲載されています。
そのため、担保について詳しく分析することが重要です。

今回の記事は、通常の不動産投資を行う際にも役に立つと思います。
なお、オーナーズブックについての紹介はこちらの記事をご覧ください。

投資(選び方)のコツ

安定性を重視したいなら、担保はレジデンスを選ぶ

担保を選ぶときは、レジデンス(マンションなどの住居)の方が価格が安定しています。
リスクを抑えたい方はそちらを選ぶといいでしょう。
ただし、例外的に東京都の港区などにある外人向けの大きな高級マンションは景気に連動します。

一方、オフィスの価格は、景気に連動します。
景気が悪くなったときに、一気に担保の価格が下がり、元本割れしてしまうという可能性があります。
特に、銀座や表参道のような”きらびやかな”立地の場合は、その傾向が顕著です。

建てられた時期をチェックする

担保となっている建物が地震などで倒壊してしまっては価値が減ってしまいます。
そのため、地震に強い建物を選ぶ必要があります。

その際に目安になるのが1981年6月1日に施行された新耐震基準です。
これ以降に建築確認(*)を受けた建物に関しては、新耐震基準が適用されています。
建築確認後を受けた後に、建物が完成するまで時間がかかることを考えると、
大型の建物の場合は1982~1983年以降に竣工(完成)した建物であれば、耐震性については合格点と言えるでしょう。
*建築確認: その建物が法令上問題ないかどうかを役所がチェックすること

もし、新耐震基準(1981年)の建物が、地震でバタバタと倒れるようでは、
バブル期に建てられた大量の建物も危険という話になってしまいます。
1995年の阪神大震災でも、倒壊した建物の多くが旧耐震基準で建てられており、
新耐震基準で建てられた建物の多くは大きな被害を免れたそうです。

稼働率をチェックする

都内のマンションで、稼働率が90%を切っている場合は理由を調べたほうが良いでしょう。
80%だと低すぎて危険です。

オーナーズブックでは、このように稼働率が掲載されています。

3. 賃貸借の状況
1階から4階までを住居として現在賃貸中です。1Kタイプ6戸(16㎡台から20㎡台)及び2LDKタイプ1戸(56㎡台)の計7戸から構成されています。稼働率は88%(2017年6月1日時点;専有面積ベース)となっております。
https://www.ownersbook.jp/project-detail/index/1057/より引用

ただし、この案件の場合、1つのマンションに7戸しかないため、
1戸空きになっただけで90%を切ってしまっています。
このような場合はあまり気にしなくて良いでしょう。

なぜ、一般に90%を切ってはいけないかというと、
家賃を1000円ずつ下げて募集すれば、いずれ入居者は見つかるからです。
それだけのことすら怠っている物件は危険だと考えられます。

賃料をチェックする

昨今の入居希望者は、SUUMOなどの検索サイトを使い、家賃を1000円単位で比較しますので、
大きく家賃相場から外れるということは考えにくいです。

以下は、最近募集された「江東区マンション第1号ファンド第1回」の賃貸借の状況です。
黄色いマーカー部分に賃料の平均坪単価が記載されています。
坪単価(*)なので、SUUMOなどの家賃と比較するためには面積で割る必要がありますが、
賃料が高いか低いかを判断することが可能です。
*坪単価: 住居面積3.3㎡あたりの家賃

3. 賃貸借の状況
(略) 住居部分の現行月額賃料(共益費込)の平均坪単価は11,600円程度となっており、外部不動産鑑定士により査定された住居部分の新規月額賃料(共益費込)の平均坪単価は11,800円程度となっております。
https://www.ownersbook.jp/project-detail/index/1057/より引用

もし、賃料が相場より高い場合も問題です。
なぜなら、その入居者がたまたま高い賃料を払っているだけで、
退去後は相場並の水準に下がってしまうかもしれないからです。

おわりに

今回はオーナーズブックの投資案件の選び方について紹介しました。
今まで、担保について気にしていなかった方は一度見てみるといいかもしれませんね。

オーナーズブックの公式サイトはこちらです。