オーナーズブック(OwnersBook)は怪しい?詐欺?評判とリスクもまとめました

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オーナーズブック(Owners book)不動産に特化したソーシャルレンディング(投資型クラウドファンディング)サービスです。
サービスを開始して以降、一度も貸し倒れが発生したことがないにもかかわらず、「オーナーズブック 怪しい」とか「オーナーズブック 詐欺」と検索してくる方がいるので、今日はそれについて書いてみます。

オーナーズブック(Owners book)って?

まずはオーナーズブックの特徴を簡単にまとめます。
利回りは5%程度で、競合のラッキーバンクトラストレンディングと比べて低めですが、不動産鑑定士をはじめとする不動産のエキスパートが厳選した不動産担保付きの物件を扱っています。
一口 1万円から投資可能で、物件の売却が予定よりもうまくいけば追加配当を行うファンドもあります。これについては後述します。

他のソーシャルレンディングとの比較はこちら

オーナーズブックは怪しいのか?

オーナーズブックの運営会社は信用できるのか?

オーナーズブックを怪しいと考える人は、とりあえず運営会社が信用できないのではないでしょうか。
運営しているロードスターキャピタル株式会社は総合不動産会社です。

会社概要を見てみます。

まず、資本金が5億4,955万円、資本準備金とあわせて10億8,910万円もあります。
ソーシャルレンディング業界トップのmaneoの資本金はmaneoマーケット社と合わせても3億8000万円ですから、オーナーズブックの資本金は非常に多いことが分かります。

サービス名 資本金
オーナーズブック 5億4,955万円
maneo 3億8,000万円
みんなのクレジット 2億0,000万円
FUNDINNO 5,000万円

資本金が多いということは、企業としての体力があると言うことができます。

また、maneoマーケット株式会社の経常利益が3億円*なので、なんとmaneoの倍以上を稼いでいる会社です。
*2017年3月期連結決算

所在地は東京都中央区銀座2-6-16 ゼニア銀座ビル6階です。

銀座の一等地にオフィスを構えているのですね。

事業内容は、「不動産特化型クラウドファンディング業務、コーポレートファンディング業務、不動産仲介・コンサルティング業務、アセットマネジメント業務」となっており、不動産に強みを持っていることが分かります。
クラウドファンディング事業を行う前から、不動産ビジネスで実績がある社員が集まっているそうです。

また、社長は「不動産は高額のため個人が投資するのは難しかったが、クラウドファンディングを使えば普通の個人でも投資することができる」と考えているそうです。
個人投資家にとって選択の幅が広がることは歓迎すべきことです。

余談ですが、IT関連業務を内製化しているそうです。
私も本業がIT関係ですので、Webサイトを見ただけでシステム開発スキルが高いことが分かります。
さらに、ソーシャルレンディング会社では珍しく、専用のスマホアプリもあります。
AndroidもiPhoneも両方OKです。

投資先がよくわからない

さて、運営会社については分かったので、募集ファンドについて見てみましょう。最近(2017/2/23)の募集案件を見てみると、概要にこのように書いてあります。
ちょっと難しいかもしれないですが、概要くらいは理解してからでないと投資するのは危ないと思いますので読んでみましょう。

東京都品川区二葉に所在する新築マンション1棟(物件①)と、東京都文京区本郷に所在するマンション1室(物件②)を担保とする「メザニンローン」への投資となります。物件①を所有する不動産保有会社Eに7,000万円、物件②を所有する総合不動産会社A50万円、合計7,050万円の貸付を行います。

つまり、物件①を担保に不動産保有会社Eに7000万円、物件②を担保に総合不動産会社Aに50万円を貸すということです。

「不動産保有会社E? 総合不動産会社A?
なんだこれは? 貸付先がイニシャルになっていて分からないじゃないか。
怪しい・・、こんなんじゃ投資していいか判断がつかないぞ。
しかもAにはたった50万円しか貸さないのか。取ってつけたみたいだな。」

と思うかもしれませんが、これはオーナーズブックが貸金業者登録を受けているためです。

行政当局の指導により、貸金業者登録後の新規募集案件においては、覆面化(借入人の匿名性の確保)と複数化(一つの募集案件から二人以上の借入人へ融資される状態)を図ってまいります。

ロードスターファンディング株式会社の貸金業者登録に際して  –  ロードスターキャピタル株式会社

ということで、行政当局の要請でこのような形態になっています。
ちなみに、ロードスターファンディング株式会社はロードスターキャピタルの完全子会社です。

会社を分けることにより、親会社のロードスターキャピタルの経営が仮に悪化したとしても、
ソーシャルレンディング事業を行っているロードスターファンディングに影響しにくくなっています。
つまり、投資家の資金が保護されやすくなるということです。

他のソーシャルレンディング会社もそうですが、2社目の貸付先(今回の場合は総合不動産会社A)は”おまけ”だと思われます。
きっとロードスターキャピタル社と関係の深い会社に貸しているのでしょう。
そうしないと、1社目の貸付先(不動産保有会社E)が望むタイミングで望む額を貸し出すことが難しくなってしまうからです。
たまたま、同じ額を同じタイミングで借りたい企業を2社以上探してくるのは難しいですよね。
他のソーシャルレンディングでもやっていることなので、これは問題ないです。

オーナーズブックの公式サイトはこちら

 

オーナーズブックに投資すると、どんなリスクがある?

「怪しくないことは分かったけど、やっぱりリスクがあるんじゃないの?」
はい、リスクについては知っておくべきですよね。
大きくは、借り手やオーナーズブック(ロードスターファンディング社)の財務状況の悪化リスクや、不動産の担保価値が下落するリスクがあります。

財務状況の悪化リスク

オーナーズブックの財務状況については、先ほど述べた会社概要が参考になるでしょう。
しかし、借り手の財務状況は公開されていません。
オーナーズブックには不動産の各分野に精通したエキスパートがいるということなので、オーナーズブックの審査を信用するしかないですね。

担保価値の下落リスク

オーナーズブックは、借り手がお金を返せなくなったときのために、担保を取っています。
先の例で言うと物件①や②のことです。
担保のリスクについては、オーナーズブックがロケーション、稼働率、スポンサークレジット(借り手)の観点から、以下のように分かりやすく図示しています。

オーナーズブックの物件リスク分析

担保評価額と貸付額についても図示されているので、これを参考に投資判断をするといいと思います。

オーナーズブック財務構造
出典:https://www.ownersbook.jp/project-detail/index/1044/

この例の場合は、担保評価額よりもローン額の方がかなり少ないことが分かります。(約74%)
つまり、借り手がお金を返してくれなかったとしても、担保を評価額の通りに売却できれば、お金が返ってくるということです。

オーナーズブックでは、担保となる不動産の築年数や立地、住戸数、賃料といったことまで開示されていますから、
担保評価額の妥当性を自分である程度調べたり計算することも可能です。
ここまで情報を開示している会社はなかなか無いです。
ラッキーバンクトラストレンディングではここまで公開されていません。

土地の価格はあくまで目安ですが東京都の地価Googleマップ版で調べることができます。

また、オーナーズブックでは、外部の不動産鑑定士の評価も併用しているため、
担保評価額には一定の信頼が置けると考えられます。

オーナーズブックの評判は?

オーナーズブックや私の言うことだけでは信用出来ないかもしれませんね。
そう思ってTwitterを探してみましたが、特に悪い評判は見当たりませんでした。
いくつかユーザーの声を抜粋します。

注: 1年以下のファンドも多くあります。
DDとはデューディリジェンスのことで、ここでは、オーナーズブックが不動産物件に対して行う調査のことです。
担保の評価額が納得できるか?といったことですね。

オーナーズブックの公式サイトはこちら

 

オーナーズブックの特長

期限前償還で利回り14.5%?

オーナーズブックは基本的に利回り5~6%程度なのですが、運用している不動産をうまく売却できれば、期限前償還*され、売却益に応じて利回りが高くなるという特長があります。対象のファンドには「売却時の追加配当」との説明が書いてあります。
*期限前償還: 当初の予定よりも、早くお金を返してもらえること

過去の案件一覧を見てみると、ありました! 利回り14.5%のファンドです!(年換算)

オーナーズブック期限前償還14.5%

配当は利息制限法の範囲で行うとのことなので、利回りは最大でも15%までのようです。

なお、2017/2/23時点で償還済みの過去15件の利回りを平均したところ、7.7%になりました。意外と8%弱の高利回りが得られているようです。
実際に投資した資金が返ってきているわけですから、詐欺ではなさそうです。

オーナーズブックの公式サイトはこちら

おまけ: マネーフォーワードにも対応

最近見つけたのでついでに書きますが、オーナーズブックは自動家計簿アプリのマネーフォワードに対応しています。
つまり、マネーフォワードから資産を一元管理できます。
ちなみに、マネーフォーワードは他にもmaneoガイアファンディングに対応しています。

オーナーズブックの公式サイトはこちら
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