オーナーズブックの投資スキーム。デフォルトした際のリスクは?

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ビルとお金

先日、オーナーズブック(OwnersBook)の「クラウドファンディングセミナー」に行ってきました。
初心者コースと経験者コースがありますが、私が参加したのは経験者コースの方です。

今回はオーナーズブックの投資スキームを紹介し、
「『オーナーズブックが潰れた場合』と『借り手企業が潰れた場合』にそれぞれどうなるか?」について紹介します。

オーナーズブックの概要を知りたい方は、まずは下記の記事をご覧ください。

オーナーズブックの投資スキーム

オーナーズブックの投資スキームは下図のようになっており、一般的なソーシャルレンディングと同様です。

オーナーズブック投資スキーム

このスキームは、コストが比較的安いので、他社でもよく使われています。
その一方で、案件の覆面化(投資先の詳細を隠すこと)をしなければいけないデメリットもあります。

金銭消費貸借契約(お金を貸し借りする契約)においては、
借り手の保護のために情報開示をしないよう、金融庁が求めているためです。

金融庁が、法人ではなく個人がお金を借りることを想定しているらしく、
「個人の家に多くの投資家が『金返せ!』と押し寄せてきたらどうするんだ?」
という懸念があるそうです。

でも、ソーシャルレンディングの借り手は法人ですし、
投資家が借り手に直接お金を請求できないという契約に既になっているので、気にしすぎですよね。

オーナーズブックの運営会社が破産するリスク

さて、ロードスターキャピタル株式会社は自己資金で不動産投資をしているため、それに失敗した場合、
子会社のロードスターファンディング株式会社が行っているソーシャルレンディング事業に影響が出る可能性があります。

もし仮にロードスターキャピタルが破産した場合、
子会社のロードスターファンディングの株式をどうするかは管財人(*)が決めることです。
それについて投資家が関与することはできません。
管財人にとっては、ロードスターキャピタルの資産を最大化することを考え、なるべく高値でロードスターファンディングの株式を売却するのが合理的と言えます。
ソーシャルレンディングの運営ノウハウを持った他の事業者が、株式を買って、継続して運営してくれるのが理想ですね。
*管財人: 民事再生法または会社更生法に基づき、財産を管理するために裁判所に選出される人。

とはいえ、オーナーズブックは「堅実」をキーワードにしていますので、
ロードスターキャピタルの事業も堅実に行い、事業が失敗しないことを期待しています。

ソーシャルレンディング専業の会社の場合は?

一方、オーナーズブックとは異なり、ソーシャルレンディング事業のみを行っている会社もあります。
そのような会社は、他の事業の影響を受けることはありませんが、
それなりの額のローンを組んで、投資家からお金を集め続けないといけません。
事業者によりますが、貸し付けた額の2%程度を手数料として事業者がもらう仕組みなので、
それで会社の経費をまかなえているかは考えたほうがよいでしょう。

つまり、ソーシャルレンディング事業を専門で行っている会社の場合、投資家からお金を集められないと潰れるということです。
その点、オーナーズブックは不動産事業を多角的に行っており、それらの事業で儲けているという点は強みと言えます。

借り手がデフォルトしたらどうなる?

ここまでは、ソーシャルレンディング事業者(オーナーズブック)が潰れた場合についての説明でした。
次に、借り手企業が潰れた場合についてです。
その場合、オーナーズブックは担保に取っている不動産を売却(任意売却)したり、競売にかけたりします。
なお、担保の買い手を「オーナーズブック自身が」見つけてこれるようにする特約を、あらかじめ借り手と結んでいるケースが多いです。
これは、オーナーズブックの情報網、顧客網を用いて、納得のいく価格で担保を売却できるようにするためです。
オーナーズブックが担保に付けた評価額で売却できる自信があるということでもあります。

ここで気になるのが、「そのことをシニアローンの債権者(主に銀行)がどう思うか?」という点です。
最近募集された「渋谷区商業ビル第1号ファンド第1回」の財務構造を見てください。

渋谷区商業ビル第1号ファンド第1回
https://www.ownersbook.jp/project-detail/index/1058/より引用

この例では、3.46億円の不動産を担保にして、銀行とオーナーズブック(図中ではOwnersBook)がお金を貸しています。
銀行の方がたくさんのお金を貸していますし、シニアローン(返済順位が高い通常のローン)なので優先的にお金を返済してもらえる権利があります。

一方、オーナーズブックはメザニンローンとしてお金を貸していますので、返済順位が銀行より低いです。
「この状態で、オーナーズブックが勝手に担保を売却する特約を結んでしまって、銀行が納得するのか?」という疑問が生じます。

実は、これは問題ありません。
なぜなら、銀行にとっても、オーナーズブックが高く売却してくれる分には問題ないからです。
もちろん、オーナーズブックが見つけてきた買い主よりも高く買ってくれる買い主が他に見つかれば、そちらに売却することになります。

ちなみに、財務構造を見ると、銀行が2.25億円を借りているように見えますが、
その額の抵当権または根抵当権を設定しているだけで、実際に全額借りているとは限りません。
根抵当権の場合、実際の借入額と同額か1.2倍になっていることが多いようです。
つまりこの場合、1.875億円を借りていて、その1.2倍の2.25億円の根抵当権が付いているのかもしれません。

オーナーズブックの担保の考え方

オーナーズブックは、お金を貸すときには常に担保を取っていますし、担保額に対する貸付額の割合(Loan to Value 略してLTV)は80%以内を目安にしています。
担保は自社の不動産鑑定士だけでなく、外部の不動産鑑定士にも査定してもらうことで、公平性を保っています。

元々、オーナーズブックには不動産のプロが集っていて、社長自らも不動産鑑定士ということもあり、借り手の事業の評価よりも、担保の評価の方を得意にしています。

担保の価値がローン額より高ければ、貸したお金がちゃんと返ってきます。
逆に、仮に担保価値が大幅に下がったとしても、借り手の事業が無事ならば貸付金が返済される可能性があります。

まとめ

今回は、オーナーズブックの投資スキームを紹介しました。
その上で、オーナーズブックが潰れた場合と、借り手企業が潰れた場合について考察しました。
セミナーを通じて、オーナーズブックへの理解が深まったので、ますます投資意欲がわきました。

オーナーズブックの公式サイトはこちらです。

 

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