Jリートは分配金が魅力?!上場企業との違いは税金がかからないこと

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Jリートをはじめて購入してみました。(2017年5月26日現在)

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早速含み損でした笑
ただ、分配金もらったあとに購入金額以上になったので9株売却しました。(6月2日売却)

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日経平均が大幅に上昇する中で、Jリート全体のパフォーマンスが良くなかったんですよね。
特に、格付けの高い銘柄が、年初来安値を更新し続けていたことで、リートを調べてみたわけです。
ソーシャルレンディングも考えましたが、以下の理由でこのユナイテッド・アーバン投資法人という銘柄を購入してみました。

  1. 値動きがある方が楽しい(ほとんど上場株式投資と同じです。リスクも多々あります笑)
  2. 年初来安値を更新し続けていたこと(落ちるナイフですが上がったら売却するつもりで)
  3. 負ののれん(配当積立金)があるため、分配金が安定
  4. 総合型のため、ホテルの組み入れもあり、オリンピックまで期待できること

毎月分配型の投資信託は、信託報酬などがかかることや、元本を取り崩して配当をすることも多いので、やめました。
購入する前とした後で、Jリートについて色々と調べてみたので、Jリートの特徴と上場企業の株式との違いをご紹介します。
ゆくゆくは、不動産特化型のソーシャルレンディングとJリートを比較してみます。



J-リートの特徴

J-リートとは、「不動産を投資する法人」のことで、投資家から集めた資金で、複数の不動産などを購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する仕組みになっています。

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出典:一般社団法人 投資信託協会

法律上は、投資信託の仲間です。まぁリートは要するに不動産を売買・賃貸したりするためのハコです。
仕組みについての詳細は、Jリートの仕組みをご覧ください。

ここで一つの疑問が出てきます。
不動産投資をする法人? 不動産を扱う「三菱地所を見に行こう♪」とか「三井不動産」とは何が違うんですか?

不動産会社との違い

細かいところの仕組み(運用会社や資産保管会社)も違いますが、決定的に違うところは法人税がかからないところなんですよ。
次の2つの要件(導管性要件と言われています。)を満たせば、法人税がかからないんです。

  1. J-REITの配当可能利益の90%超を投資家に分配すること
  2. 決算期末において3人以下の投資家の取得が発行済み投資口の50%未満にとどまること(要は、特定の株主の意向だけを聞くと租税回避行為に使われる可能性があるため、同族会社ではだめですよということです。リートとして上場している限り、要件は満たしていると考えられます。)

実際、上場しているJリートは法人税がかかっていません。
要するに、利益の90%超を投資家に分配しているんです。

リートは法人税がかからない?!

法人税がかからない?数字で言われないとよくわからないですよね。
そこで、平成29年度3月期の三菱地所の決算短信を見てみます。
三菱地所は1,628億円(税引前利益)稼いで、法人税負担額は460億円(法人税等434億円+法人税等調整額26億円)かかっています。
税引前当期純利益に対して、約28%が法人税の負担率になっています。
(法人税の実効税率は30.86%なので、うまく節税してますね笑)

要するに、税引前利益が1,628億なら、本来の法人なら460億円ほど法人税の負担があるんです。
しかし、法人税がかからない場合は、その法人税の負担額460億円を投資家に対して分配できるわけです。
(均等割は考慮していません。)

現に2017年5月26日時点で、三菱地所の年間の配当利回りは1%以下で、ユナイテッド・アーバン投資法人は3.8%超です。
(なお日経平均全体の配当利回りは1.8%で、Jリート全体は3.8%超です。)

リートは財務基盤がぜい弱に?

ただ、上場企業と違い、毎期の決算のたびに利益の90%を配当にするわけです。
いわゆる「内部留保」ができないため、法人としての財務基盤はぜい弱になる、というデメリットも出てきます。

利益の90%超を投資家に分配金として渡すわけで、業績が悪化すれば、分配金は減少します。
一方で内部留保がある場合は、ある程度安定して配当として株主に渡せるわけで、「単純な利回りだけの比較はナンセンス。」
という方もいらっしゃると思います。

だからこそ、「負ののれん」があるリートに着目しているわけです。内部留保があるのと同じようなものですから。
そちらについては、次回の記事に記載します。



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