リート

Jリートのスケベ買いで失敗~エクセレントでソンシタット~

Jリートが値下がりした影響で、6月の配当権利日前に買った8987ジャパンエクセレント投資法人を損切りしました。
分配金目当ての購入や株主優待目当ての購入は気を付けてください。
配当金などの金額以上に値下がりをする可能性があります。
一生持っておくつもりで購入すればいいと思いますが、資金拘束が気になり私は売ってしまいました。

REIT20170704

reit0719

損失額はこんな感じになっています。

(A)エクセレントの7月4日売却損失・・・△56,128円
(B)エクセレントの7月19日売却損失・・・△78,128円
(C)エクセレントで発生した損失の合計△134,256円(C=A+B)

(D)エクセレントの1株分配予定金 2,620円
(E)エクセレント保有株数 20株
(F)エクセレントの分配予定金額 52,400円(F=D×E)

(G)エクセレントでの実現損失額△81,856円(G=C+F)

分配金ではまかなえません。結構な損失を出してしまいました。
ちなみに、Jリートの分配金で得するつもりがあえなく失敗の記事の後のお話しです。

これがもしソーシャルレンディングだとすると元本割れするリスクはありますが、日々の値上がり・値下がり(価格変動)を気にする必要はないわけで、昨今のソーシャルレンディング人気もわかります。

ソーシャルレンディングについてはこちらの記事をどうぞ。

失敗を今後に活かしたいですね。
といいつつ私はアホなんで、また分配金目当ての購入をするかもしれません。




Jリートの分配金で得するつもりがあえなく失敗

Jリートが全体的に売られています。(7月14日現在)年初来安値の銘柄が目立っていますね。

毎月分配型の投資信託の解約が主な要因と言われていますが、将来の日本の不動産市況の悪化を表しているのかもしれませんし、どうなんでしょう。

日経平均が高値圏の中で、J-REITの安さが目立っていたので、6月権利日前に購入し、株価が回復したら売ろうかと考えていました。
ただ、結局、損切りしてしまい、動いただけ損でした笑
今回は、スケベ買い予定が落ちるナイフで傷ついた失敗談をご紹介します。

6月27日(配当権利日)にJリートの個別銘柄である以下の二つの銘柄を購入しました。

  • 8951ビルファンド
  • 8987エクセレント

下の表は左から保有株数、取得単価、6月27日終値、含み損益の順番です。

REIT201706

このビルファンドとエクセレントという二つの銘柄は、いずれも6月に配当権利がある銘柄です。
2017年6月期の分配金予定額はビルファンドが9,000円、エクセレント2,620円です。
この分配金以上に損せず売却できれば成功なわけです。

で、権利落ち後の売買取引なんですが、ビルファンドは分配金予定額と同じ金額で売りました。
結局損切りしたということです。手数料だけ損です笑
また後日エクセレントも半分損切しました。

REIT20170704

毎月分配金をもらう予定が、失敗です。

7月14日時点での保有銘柄はビルファンドを売却しエクセレントを10株売却したためエクセレント10株のみです。
下の表は保有株数、取得単価、7月14日終値、含み損益の順番です。

REIT201707
含み損が膨らんでいます。

7月以降J-REITのトレンドが下げトレンドになっています。まさに落ちるナイフです。
決して購入をあおっているわけではありませんが、今が買い時なのかもしれません。
ただ、下げ止まるのを確認してからでもいいですし、価格が変動する投資商品は、気にしない程度が一番です。

価格変動するリスクが気になる方はソーシャルレンディングという手もあります。
以上、安いと思って手を出したが、結果は下げ止まらず配当以上に損をしたという失敗談でした。




リートvs現物不動産 ~税金、購入費用、出口戦略はリートが有利~

不動産

リートと現物不動産投資を、購入費用、利回り、税金、出口戦略などの10項目で比較してみました。
結論から言うと、私個人としてやるならリートです。

リートvs不動産投資

各項目について、リートと不動産投資の特徴をまとめてみました。(2017年6月基準)
本文で詳しく説明します。

項目 上場リート 不動産投資
購入物件の選択 できない 可能だが、手間がかかる
購入金額 少額で分散可能 多額で分散は厳しいか
購入費用 証券会社に支払う購入手数料 購入金額の5~7%程度
利回り 3.0%~4.0% 表面利回りで5%~10.0%
レバレッジ 信用取引で3倍までは可能 フルローンも可能
運営費用 原則必要なし 管理会社に支払う管理費、修繕費、固定資産税など
税金 配当、売却ともに20%の分離課税 収入は総合課税、売却時は分離課税
売却(出口戦略) 上場しているため、いつでも売却可能 3ヶ月以上の時間が必要
増資 選択不可 自己選択
相続評価 市場価格(有利選択可能) 市場価格とかい離する場合あり

購入物件の選択

リートの場合、投資法人のアセットマネージャーが物件取得から売却まで行うので、投資家が物件売買に関与しません
また、個人では購入できないような物件(100億以上する物件など)も保有しています

リートは主にスポンサー企業(三井不動産や三菱地所など)から投資物件を取得しています。大手企業の持ち物を取得できるわけです。

ただし、ここで注意です。リートは、購入物件の選択できないと言いました。
つまり、「この物件は、この値段で買ってはいけないだろう。高値掴みじゃないの?」とあなたが思う投資物件を、リートが独自に購入してしまう場合があります。

スポンサー企業は、自社の利益になるように、できる限り自社物件を高値でリートに売りたいわけです。(もちろんスポンサー企業も十分に気をつけているようですが。)
リート銘柄は「スポンサー企業などからババ物件をつかまされる」可能性があるわけです。

そうなると、リートの市場価値は下がり、株価も下がります。ご自身の資産額が下がります

ご自身が保有するリートでババ物件をつかまされた場合、「ちょっと待ってよ!そんな物件、そんな高値で買わないでよ!」と言っても遅いので、損切りも視野に入れる必要があります。

一方、現物不動産投資の場合は、リートと異なり取得物件を自分で選べるメリットがありますが、現地調査などを行う必要があり、非常に手間がかかります。
相対取引*なので、価格の妥当性も見えにくいのが実情です。常に相手はなぜこの価格で売りたいのかを考える必要があります。

*相対(あいたい)取引: 市場を通さずに、当事者同士が1対1で行う取引のこと。

購入金額

リートは少額で購入できます。これは何よりもメリットです。1口10万以下で買えるリートも多いです。
そのため、分散投資が可能です。(分散投資がオススメとは一概に言えません。集中投資が資産形成には必要な場合もあります。)

一方で、現物不動産投資の場合は、特殊なリゾートマンションなどの物件を除き、最低でも300万~400万以上は必要で、いい物件になればなるほど、高くなります。
そのため、リートと比較すると分散投資はできないと言えます。
(銀行借入は考慮していません。借入額が多くなればなるほど、リスクは高まります。)

購入費用

リートの場合は、GMOクリック証券の株主優待で購入手数料のキャッシュバックがあるため、購入費用が実質ゼロの場合もあります。
ネット証券であれば、どこも、手数料は1,000円いかないぐらいです。
一方で、不動産投資の場合は、仲介手数料、不動産取得税、登録免許税、司法書士への報酬、印紙税などで購入金額の5%~7%程度かかります。(特に仲介手数料、不動産取得税が高い。)

利回り

10年間超の長期保有を前提に考えると、利回りが全てを決めると言っても過言ではありません。
2017年の年間の利回りは、リートの場合、3%から4%ぐらいです。
(ちなみに、スターアジア(3468)などのリートであれば利回り8%です。単年度の利回りだけでなく長期的に分配が安定するかどうかも視野にいれましょう。)

現物不動産は表面利回りが5%~10%(健美家のサイトでみると約7.5%)ぐらいでしょうか。
購入費用、後述する運営費用と税制を考慮すれば、現状高値で売買されていることもあり、実質利回りでも3%から4%ぐらいでしょうか。
そこまで利回りに差があるわけではなさそうです。



レバレッジ

リートは信用取引を使えば、手持資金の3倍までは購入することができますが、日々の値動きでマイナスになったときに、追証が発生するため、信用取引はオススメできません。
手持資金だけでやったほうがいいでしょう。

現物不動産の場合は、銀行からの借入によって、フルローンも可能です。
ただし、フルローンの場合は、銀行に主導権を握られるわけです。
空室が発生して収入がないときも銀行に返済しなければいけませんし、金利が上昇した場合に返済金額が高くなったりするわけで、リスクは高いです。
できれば、現金で頭金をある程度払っておくか、借入額に見合う現金を確保しておきたいところです。

運営費用

リートの場合、アセットマネージャーが全て行うため、投資家は一切関与不要です。
ただし、リートETFやリートの投資信託に投資した場合は、信託報酬などがかかります。(年1%未満が多いです。)

一方、現物不動産の場合、管理会社に委託しないと、賃料入金確認や入居者対応等が必要となります。
管理会社に委託する場合は、家賃(収入)の5%ほどかかります。また、固定資産税の評価額×1.4%の固定資産税が毎年かかります。

税金

上場株式にも同じことが言えますが、リートの場合は分離課税です。源泉徴収ありの特定口座で購入や売却をしていれば、分離課税かつ申告不要なので、確定申告の必要がありません。
いくら稼ごうが20%(復興特別所得税除く)です。売却益も20%です。
税制において、分離課税は最強です。
ただし、リートの分配金は、上場株式と異なり、配当控除はできませんので、分配金に対して20%の分配金が課されます。

利回り4.0%であれば、手取りで3.2%ぐらいになります。100万円投資で3.2万、1億円投資で320万です。いくら稼ごうが税率が一律20%になるわけです。

一方で、現物不動産は、不動産所得(事業所得)として、総合課税です。
総合課税なので、稼いだ分だけ税金が上がります。
あなたが会社員でない場合は、健康保険料などの金額も上がります。

売却時は、分離課税となりますが、今度は投資金額から、建物の減価償却費などを差し引いた金額を基準として売却益を計算します。
詳細は割愛しますが、税率は39%(短期所有の場合)と20%(長期所有の場合)なので、リートの場合は長期所有の税率と変わりません。

「不動産所得のマイナスを出すことで節税できる」と巷ではよく言われていますが、不動産所得が常にマイナスの方は、「負動産」をつかんでいる可能性もあります。
節税だけで言えば、法人設立や航空機リースなどの仕組みがあります。
そちらの方が、ずっと節税になります。

どんな所得でも、キャッシュフローで見てプラスになって初めて投資が成功していると言えます。
もちろん、売却時にトータルでプラスになっていればそれで成功です。
節税額以上に損をしていては、意味がありません。

売却

リートは、いつでも市場における時価で売却可能であり、流動性は極めて高いです。その分、簡単に損切りの判断をしてしまうこともあります。

一方で、現物不動産は、通常、不動産業者と契約を締結した後、売却までに3ヶ月以上は要することから、流動性は低いです。
売るに売れず、値下げして今までの家賃収入を吐き出す可能性もありますし、売れないまま好景気になり高値で売れるという可能性もあります。

将来のことは誰にもわかりません。

増資

リートは増資をします。増資したお金で新規物件を買ったりします。
増資した場合は、財務は安定しますが、株が希薄化するので一般的には株価は下がるといわれています。(優良物件であれば、そこまで下がらないことも。)
増資については、ご自身の判断ではできませんので、思わぬ含み損が発生する可能性もあります。

一方で、現物不動産の場合は、増資のリスクはありません

相続評価

リートの相続評価は、下記1~4のうちいずれか最も低い価格によって評価します。

  1. 課税時期の最終価格
  2. 課税時期の属する月の毎日の最終価格の月平均額
  3. 課税時期の属する月の前月の毎日の最終価格の月平均額
  4. 課税時期の属する月の前々月の毎日の最終価格の月平均額

最も低い価格なので、相続評価額は低くなる可能性が高いですが、株数が多くなければ、そんなに評価額に大差はありません。

一方で、現物不動産の場合は、貸家であれば評価減など、相続評価額を減らす様々なメリット(特典)があります。
現物不動産の評価減のメリットを享受したければ、参考程度ですが、共同出資型不動産という選択肢もあります。

まとめると相続評価という観点から見ると現物不動産の方が有利でしょうか。

まとめ

リートと現物不動産については、それぞれメリット・デメリットがあります。
人口が減少していく中で東京都心に多くの優良物件を持ち、流動性が高く、購入費用もほとんどかからず、税制面でも有利な上場リートがいいかなと個人的に考えています。

※あくまで個人的な意見であること、ご承知おきください。




Jリートは分配金が魅力?!上場企業との違いは税金がかからないこと

Jリートをはじめて購入してみました。(2017年5月26日現在)

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早速含み損でした笑
ただ、分配金もらったあとに購入金額以上になったので9株売却しました。(6月2日売却)

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日経平均が大幅に上昇する中で、Jリート全体のパフォーマンスが良くなかったんですよね。
特に、格付けの高い銘柄が、年初来安値を更新し続けていたことで、リートを調べてみたわけです。
ソーシャルレンディングも考えましたが、以下の理由でこのユナイテッド・アーバン投資法人という銘柄を購入してみました。

  1. 値動きがある方が楽しい(ほとんど上場株式投資と同じです。リスクも多々あります笑)
  2. 年初来安値を更新し続けていたこと(落ちるナイフですが上がったら売却するつもりで)
  3. 負ののれん(配当積立金)があるため、分配金が安定
  4. 総合型のため、ホテルの組み入れもあり、オリンピックまで期待できること

毎月分配型の投資信託は、信託報酬などがかかることや、元本を取り崩して配当をすることも多いので、やめました。
購入する前とした後で、Jリートについて色々と調べてみたので、Jリートの特徴と上場企業の株式との違いをご紹介します。
ゆくゆくは、不動産特化型のソーシャルレンディングとJリートを比較してみます。



J-リートの特徴

J-リートとは、「不動産を投資する法人」のことで、投資家から集めた資金で、複数の不動産などを購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する仕組みになっています。

j-reat

出典:一般社団法人 投資信託協会

法律上は、投資信託の仲間です。まぁリートは要するに不動産を売買・賃貸したりするためのハコです。
仕組みについての詳細は、Jリートの仕組みをご覧ください。

ここで一つの疑問が出てきます。
不動産投資をする法人? 不動産を扱う「三菱地所を見に行こう♪」とか「三井不動産」とは何が違うんですか?

不動産会社との違い

細かいところの仕組み(運用会社や資産保管会社)も違いますが、決定的に違うところは法人税がかからないところなんですよ。
次の2つの要件(導管性要件と言われています。)を満たせば、法人税がかからないんです。

  1. J-REITの配当可能利益の90%超を投資家に分配すること
  2. 決算期末において3人以下の投資家の取得が発行済み投資口の50%未満にとどまること(要は、特定の株主の意向だけを聞くと租税回避行為に使われる可能性があるため、同族会社ではだめですよということです。リートとして上場している限り、要件は満たしていると考えられます。)

実際、上場しているJリートは法人税がかかっていません。
要するに、利益の90%超を投資家に分配しているんです。

リートは法人税がかからない?!

法人税がかからない?数字で言われないとよくわからないですよね。
そこで、平成29年度3月期の三菱地所の決算短信を見てみます。
三菱地所は1,628億円(税引前利益)稼いで、法人税負担額は460億円(法人税等434億円+法人税等調整額26億円)かかっています。
税引前当期純利益に対して、約28%が法人税の負担率になっています。
(法人税の実効税率は30.86%なので、うまく節税してますね笑)

要するに、税引前利益が1,628億なら、本来の法人なら460億円ほど法人税の負担があるんです。
しかし、法人税がかからない場合は、その法人税の負担額460億円を投資家に対して分配できるわけです。
(均等割は考慮していません。)

現に2017年5月26日時点で、三菱地所の年間の配当利回りは1%以下で、ユナイテッド・アーバン投資法人は3.8%超です。
(なお日経平均全体の配当利回りは1.8%で、Jリート全体は3.8%超です。)

リートは財務基盤がぜい弱に?

ただ、上場企業と違い、毎期の決算のたびに利益の90%を配当にするわけです。
いわゆる「内部留保」ができないため、法人としての財務基盤はぜい弱になる、というデメリットも出てきます。

利益の90%超を投資家に分配金として渡すわけで、業績が悪化すれば、分配金は減少します。
一方で内部留保がある場合は、ある程度安定して配当として株主に渡せるわけで、「単純な利回りだけの比較はナンセンス。」
という方もいらっしゃると思います。

だからこそ、「負ののれん」があるリートに着目しているわけです。内部留保があるのと同じようなものですから。
そちらについては、次回の記事に記載します。