家賃

オーナーズブック(OwnersBook)に投資する際の案件の選び方

オーナーズブック不動産担保

オーナーズブック(OwnersBook)に投資する際の案件の選び方のコツについて、セミナーで教わってきました。
オーナーズブックでは、借り手企業の詳細な情報は公開されていませんが、
担保となる不動産については比較的詳しく掲載されています。
そのため、担保について詳しく分析することが重要です。

今回の記事は、通常の不動産投資を行う際にも役に立つと思います。
なお、オーナーズブックについての紹介はこちらの記事をご覧ください。

投資(選び方)のコツ

安定性を重視したいなら、担保はレジデンスを選ぶ

担保を選ぶときは、レジデンス(マンションなどの住居)の方が価格が安定しています。
リスクを抑えたい方はそちらを選ぶといいでしょう。
ただし、例外的に東京都の港区などにある外人向けの大きな高級マンションは景気に連動します。

一方、オフィスの価格は、景気に連動します。
景気が悪くなったときに、一気に担保の価格が下がり、元本割れしてしまうという可能性があります。
特に、銀座や表参道のような”きらびやかな”立地の場合は、その傾向が顕著です。

建てられた時期をチェックする

担保となっている建物が地震などで倒壊してしまっては価値が減ってしまいます。
そのため、地震に強い建物を選ぶ必要があります。

その際に目安になるのが1981年6月1日に施行された新耐震基準です。
これ以降に建築確認(*)を受けた建物に関しては、新耐震基準が適用されています。
建築確認後を受けた後に、建物が完成するまで時間がかかることを考えると、
大型の建物の場合は1982~1983年以降に竣工(完成)した建物であれば、耐震性については合格点と言えるでしょう。
*建築確認: その建物が法令上問題ないかどうかを役所がチェックすること

もし、新耐震基準(1981年)の建物が、地震でバタバタと倒れるようでは、
バブル期に建てられた大量の建物も危険という話になってしまいます。
1995年の阪神大震災でも、倒壊した建物の多くが旧耐震基準で建てられており、
新耐震基準で建てられた建物の多くは大きな被害を免れたそうです。

稼働率をチェックする

都内のマンションで、稼働率が90%を切っている場合は理由を調べたほうが良いでしょう。
80%だと低すぎて危険です。

オーナーズブックでは、このように稼働率が掲載されています。

3. 賃貸借の状況
1階から4階までを住居として現在賃貸中です。1Kタイプ6戸(16㎡台から20㎡台)及び2LDKタイプ1戸(56㎡台)の計7戸から構成されています。稼働率は88%(2017年6月1日時点;専有面積ベース)となっております。
https://www.ownersbook.jp/project-detail/index/1057/より引用

ただし、この案件の場合、1つのマンションに7戸しかないため、
1戸空きになっただけで90%を切ってしまっています。
このような場合はあまり気にしなくて良いでしょう。

なぜ、一般に90%を切ってはいけないかというと、
家賃を1000円ずつ下げて募集すれば、いずれ入居者は見つかるからです。
それだけのことすら怠っている物件は危険だと考えられます。

賃料をチェックする

昨今の入居希望者は、SUUMOなどの検索サイトを使い、家賃を1000円単位で比較しますので、
大きく家賃相場から外れるということは考えにくいです。

以下は、最近募集された「江東区マンション第1号ファンド第1回」の賃貸借の状況です。
黄色いマーカー部分に賃料の平均坪単価が記載されています。
坪単価(*)なので、SUUMOなどの家賃と比較するためには面積で割る必要がありますが、
賃料が高いか低いかを判断することが可能です。
*坪単価: 住居面積3.3㎡あたりの家賃

3. 賃貸借の状況
(略) 住居部分の現行月額賃料(共益費込)の平均坪単価は11,600円程度となっており、外部不動産鑑定士により査定された住居部分の新規月額賃料(共益費込)の平均坪単価は11,800円程度となっております。
https://www.ownersbook.jp/project-detail/index/1057/より引用

もし、賃料が相場より高い場合も問題です。
なぜなら、その入居者がたまたま高い賃料を払っているだけで、
退去後は相場並の水準に下がってしまうかもしれないからです。

おわりに

今回はオーナーズブックの投資案件の選び方について紹介しました。
今まで、担保について気にしていなかった方は一度見てみるといいかもしれませんね。

オーナーズブックの公式サイトはこちらです。

 

駅から遠くに住んで自転車通勤すべき理由

最速自転車

共働き世帯の場合、金銭的には余裕があるけれど、時間が足りないということが多いでしょう。
お互いの職場が近ければ良いですが、遠かったりすると、お互い通勤が大変ですよね。
そうなると、なるべく駅から近い場所に住んで、通勤を楽にしたいと考えるのではないでしょうか。

でも、都心部の駅の近くって家賃が高くないですか?
駅の近くに住むことの経済的合理性について、時給の観点から考察します。

時給で考える

駅からの徒歩時間が5分違うだけで、家賃が3万円変わることもあります。
1ヶ月に20日通勤するとすると、5分×2(往復のため)×20日=200分間の差になるので、
1時間あたり9000円です。
2人暮らしの場合は、一人あたりに直すと半分になりますが、それでも4500円です。

つまり、この場合、駅の近くに住むということは、1時間歩くのを節約するために4500円を掛けているのと同じということになります。
逆に考えると、駅から遠くに住むということは、歩いているだけで時給4500円が発生しているのと同じということになります。

ここで聞きますが、あなたの仕事は時給いくらですか?
月収しか知らない? 年俸制だから時給なんて計算したことない?
そんなこと言う前に計算してみましょう。
1日8時間、年250日働いている場合は、年間2000時間働くことになるので、年収を2000で割ると大体の時給が分かります。
年収が手取り400万なら時給2000円ですね。

残業代が付くという方は、残業代を残業時間で割るほうが計算が楽かもしれませんね。
残業代の時給と、残業でない通常勤務時間の時給は異なることが多いので、大雑把な計算にはなりますが、とりあえず十分です。

さて、いくらになりましたでしょうか?
仕事での時給と、駅までの徒歩の時給を比べてみてください。

住むところによりますが、徒歩の時給の方が高ければ、住む場所を考え直したほうが良いです。
もし、仕事の時給が2000円で、駅までの徒歩の時給が4000円なら、あなたは駅の近くに住んで5分節約するために、余計に10分働かなければいけないんです。
この場合、駅の近くに住むのは非常にもったいないことが分かりますよね。
あなたとあなたの配偶者の仕事の時給が4000円を超えるなら検討してもよいでしょう。
このように、貯金をしたいのでしたら、移動時間を時給換算して考慮した上で、総合的に安い場所に住むことをお勧めします。

なぜ家賃が違うの?

なぜ駅の近くと遠くでこんなに家賃が違うことがあるのでしょうか?
世間の人はそんなに稼いでるのでしょうか?

実は世間の人はそこまで金銭感覚が鋭くないのだと思います。
ただ、「駅から近いほうが便利だよねー」ぐらいの気持ちで住む場所を決めているのでしょう。
これが需要の側面になります。

もし、お子さんがいるなどして、世帯人数が多いなら、駅近に住んだ場合の一人あたりのメリットは増しますね。
また、金銭では測れない、「妻や子供に治安が悪い道を長時間歩かせたくない」といった理由もあるのかもしれません。

一方、供給から考えると、駅近物件は少ない点が挙げられます。
物件数は距離の二乗に比例しますから、徒歩1分以内の物件は、徒歩10分以内の物件の1/100の数しか無いのです。
そのため希少性が生まれて、家賃が高騰するというわけです。

通勤に自転車を使うと?

もし、通勤に自転車を使うとしたらどうなるでしょうか?
徒歩10分の距離の場合、自転車なら3分で行けます。
徒歩3分の物件は高いですから、遠くに住んで自転車で通勤すればかなりの節約になることが分かりますよね。

月極駐輪場も数千円程度なので、ほとんど誤差です。
節約したいなら自転車通勤をしましょう。

自転車の選び方

自転車で通勤するとして、どんなものを選べばいいのでしょうか。
自転車は色々な種類が出ており、選ぶのが難しいと思いますが、原則として自転車は良いものを買いましょう。

毎日使うものですし、ペダルを踏むときの軽さやスピードが全然違うので、良いものほど時間が節約でき、疲れづらいです。
「節約するんじゃなかったの?」と思うかもしれませんが、毎日の時間と体力の節約を考えると、結果的に安く付きます。

電動自転車

通勤に使うなら、電動自転車が楽ですね。
特に、駅までの道に坂がある場合は、電動自転車を断然お勧めします。


Panasonic(パナソニック) 電動アシスト自転車 2016年モデル ビビ・DX 26インチ BE-ELD632 専用充電器付

お子さんがいるなら、こちらはどうでしょうか。私も持っていますがお勧めです。


Panasonic(パナソニック) 2017年モデル ギュットアニーズDX(Gyutto ANNYS DX) カラー:マットナイト 20インチ BE-ELMA032-B チャイルドシート付き電動アシスト自転車 専用充電器付

ロードバイク

もし、スポーツ感覚で乗りたいのでしたら、ロードバイクも良いと思います。
電動自転車は時速24kmまでしかアシストがされないため、時速24kmを超えると電動の部分はただの重りにしかならないのですが、ロードバイクでしたら普通に時速30kmで巡航することができます。
荷物を積みにくいのが難点でしょうか。荷物はリュックに入れることになるでしょうね。
10kg程度と軽いので、家の中まで手で持ち運ぶような場合にもロードバイクはお勧めです。


カノーバー ロードバイク 700C シマノ16段変速 CAR-011(ZENOS) 軽量クランク アルミフレーム フロントLEDライト付