投資

リートvs現物不動産 ~税金、購入費用、出口戦略はリートが有利~

不動産

リートと現物不動産投資を、購入費用、利回り、税金、出口戦略などの10項目で比較してみました。
結論から言うと、私個人としてやるならリートです。

リートvs不動産投資

各項目について、リートと不動産投資の特徴をまとめてみました。(2017年6月基準)
本文で詳しく説明します。

項目 上場リート 不動産投資
購入物件の選択 できない 可能だが、手間がかかる
購入金額 少額で分散可能 多額で分散は厳しいか
購入費用 証券会社に支払う購入手数料 購入金額の5~7%程度
利回り 3.0%~4.0% 表面利回りで5%~10.0%
レバレッジ 信用取引で3倍までは可能 フルローンも可能
運営費用 原則必要なし 管理会社に支払う管理費、修繕費、固定資産税など
税金 配当、売却ともに20%の分離課税 収入は総合課税、売却時は分離課税
売却(出口戦略) 上場しているため、いつでも売却可能 3ヶ月以上の時間が必要
増資 選択不可 自己選択
相続評価 市場価格(有利選択可能) 市場価格とかい離する場合あり

購入物件の選択

リートの場合、投資法人のアセットマネージャーが物件取得から売却まで行うので、投資家が物件売買に関与しません
また、個人では購入できないような物件(100億以上する物件など)も保有しています

リートは主にスポンサー企業(三井不動産や三菱地所など)から投資物件を取得しています。大手企業の持ち物を取得できるわけです。

ただし、ここで注意です。リートは、購入物件の選択できないと言いました。
つまり、「この物件は、この値段で買ってはいけないだろう。高値掴みじゃないの?」とあなたが思う投資物件を、リートが独自に購入してしまう場合があります。

スポンサー企業は、自社の利益になるように、できる限り自社物件を高値でリートに売りたいわけです。(もちろんスポンサー企業も十分に気をつけているようですが。)
リート銘柄は「スポンサー企業などからババ物件をつかまされる」可能性があるわけです。

そうなると、リートの市場価値は下がり、株価も下がります。ご自身の資産額が下がります

ご自身が保有するリートでババ物件をつかまされた場合、「ちょっと待ってよ!そんな物件、そんな高値で買わないでよ!」と言っても遅いので、損切りも視野に入れる必要があります。

一方、現物不動産投資の場合は、リートと異なり取得物件を自分で選べるメリットがありますが、現地調査などを行う必要があり、非常に手間がかかります。
相対取引*なので、価格の妥当性も見えにくいのが実情です。常に相手はなぜこの価格で売りたいのかを考える必要があります。

*相対(あいたい)取引: 市場を通さずに、当事者同士が1対1で行う取引のこと。

購入金額

リートは少額で購入できます。これは何よりもメリットです。1口10万以下で買えるリートも多いです。
そのため、分散投資が可能です。(分散投資がオススメとは一概に言えません。集中投資が資産形成には必要な場合もあります。)

一方で、現物不動産投資の場合は、特殊なリゾートマンションなどの物件を除き、最低でも300万~400万以上は必要で、いい物件になればなるほど、高くなります。
そのため、リートと比較すると分散投資はできないと言えます。
(銀行借入は考慮していません。借入額が多くなればなるほど、リスクは高まります。)

購入費用

リートの場合は、GMOクリック証券の株主優待で購入手数料のキャッシュバックがあるため、購入費用が実質ゼロの場合もあります。
ネット証券であれば、どこも、手数料は1,000円いかないぐらいです。
一方で、不動産投資の場合は、仲介手数料、不動産取得税、登録免許税、司法書士への報酬、印紙税などで購入金額の5%~7%程度かかります。(特に仲介手数料、不動産取得税が高い。)

利回り

10年間超の長期保有を前提に考えると、利回りが全てを決めると言っても過言ではありません。
2017年の年間の利回りは、リートの場合、3%から4%ぐらいです。
(ちなみに、スターアジア(3468)などのリートであれば利回り8%です。単年度の利回りだけでなく長期的に分配が安定するかどうかも視野にいれましょう。)

現物不動産は表面利回りが5%~10%(健美家のサイトでみると約7.5%)ぐらいでしょうか。
購入費用、後述する運営費用と税制を考慮すれば、現状高値で売買されていることもあり、実質利回りでも3%から4%ぐらいでしょうか。
そこまで利回りに差があるわけではなさそうです。



レバレッジ

リートは信用取引を使えば、手持資金の3倍までは購入することができますが、日々の値動きでマイナスになったときに、追証が発生するため、信用取引はオススメできません。
手持資金だけでやったほうがいいでしょう。

現物不動産の場合は、銀行からの借入によって、フルローンも可能です。
ただし、フルローンの場合は、銀行に主導権を握られるわけです。
空室が発生して収入がないときも銀行に返済しなければいけませんし、金利が上昇した場合に返済金額が高くなったりするわけで、リスクは高いです。
できれば、現金で頭金をある程度払っておくか、借入額に見合う現金を確保しておきたいところです。

運営費用

リートの場合、アセットマネージャーが全て行うため、投資家は一切関与不要です。
ただし、リートETFやリートの投資信託に投資した場合は、信託報酬などがかかります。(年1%未満が多いです。)

一方、現物不動産の場合、管理会社に委託しないと、賃料入金確認や入居者対応等が必要となります。
管理会社に委託する場合は、家賃(収入)の5%ほどかかります。また、固定資産税の評価額×1.4%の固定資産税が毎年かかります。

税金

上場株式にも同じことが言えますが、リートの場合は分離課税です。源泉徴収ありの特定口座で購入や売却をしていれば、分離課税かつ申告不要なので、確定申告の必要がありません。
いくら稼ごうが20%(復興特別所得税除く)です。売却益も20%です。
税制において、分離課税は最強です。
ただし、リートの分配金は、上場株式と異なり、配当控除はできませんので、分配金に対して20%の分配金が課されます。

利回り4.0%であれば、手取りで3.2%ぐらいになります。100万円投資で3.2万、1億円投資で320万です。いくら稼ごうが税率が一律20%になるわけです。

一方で、現物不動産は、不動産所得(事業所得)として、総合課税です。
総合課税なので、稼いだ分だけ税金が上がります。
あなたが会社員でない場合は、健康保険料などの金額も上がります。

売却時は、分離課税となりますが、今度は投資金額から、建物の減価償却費などを差し引いた金額を基準として売却益を計算します。
詳細は割愛しますが、税率は39%(短期所有の場合)と20%(長期所有の場合)なので、リートの場合は長期所有の税率と変わりません。

「不動産所得のマイナスを出すことで節税できる」と巷ではよく言われていますが、不動産所得が常にマイナスの方は、「負動産」をつかんでいる可能性もあります。
節税だけで言えば、法人設立や航空機リースなどの仕組みがあります。
そちらの方が、ずっと節税になります。

どんな所得でも、キャッシュフローで見てプラスになって初めて投資が成功していると言えます。
もちろん、売却時にトータルでプラスになっていればそれで成功です。
節税額以上に損をしていては、意味がありません。

売却

リートは、いつでも市場における時価で売却可能であり、流動性は極めて高いです。その分、簡単に損切りの判断をしてしまうこともあります。

一方で、現物不動産は、通常、不動産業者と契約を締結した後、売却までに3ヶ月以上は要することから、流動性は低いです。
売るに売れず、値下げして今までの家賃収入を吐き出す可能性もありますし、売れないまま好景気になり高値で売れるという可能性もあります。

将来のことは誰にもわかりません。

増資

リートは増資をします。増資したお金で新規物件を買ったりします。
増資した場合は、財務は安定しますが、株が希薄化するので一般的には株価は下がるといわれています。(優良物件であれば、そこまで下がらないことも。)
増資については、ご自身の判断ではできませんので、思わぬ含み損が発生する可能性もあります。

一方で、現物不動産の場合は、増資のリスクはありません

相続評価

リートの相続評価は、下記1~4のうちいずれか最も低い価格によって評価します。

  1. 課税時期の最終価格
  2. 課税時期の属する月の毎日の最終価格の月平均額
  3. 課税時期の属する月の前月の毎日の最終価格の月平均額
  4. 課税時期の属する月の前々月の毎日の最終価格の月平均額

最も低い価格なので、相続評価額は低くなる可能性が高いですが、株数が多くなければ、そんなに評価額に大差はありません。

一方で、現物不動産の場合は、貸家であれば評価減など、相続評価額を減らす様々なメリット(特典)があります。
現物不動産の評価減のメリットを享受したければ、参考程度ですが、共同出資型不動産という選択肢もあります。

まとめると相続評価という観点から見ると現物不動産の方が有利でしょうか。

まとめ

リートと現物不動産については、それぞれメリット・デメリットがあります。
人口が減少していく中で東京都心に多くの優良物件を持ち、流動性が高く、購入費用もほとんどかからず、税制面でも有利な上場リートがいいかなと個人的に考えています。

※あくまで個人的な意見であること、ご承知おきください。




ソーシャルレンディングは詐欺?!ビジネスモデルの紹介も

利子

ソーシャルレンディング(投資型クラウドファンディング)が少額・短期間から投資でき、利回りも高くて話題です。
最近の低金利ではあり得ないような高利回りを享受することができます。
一見、詐欺なんじゃないの?と不安に感じます。
そこで、ソーシャルレンディングは詐欺なのか?詐欺でないなら、ソーシャルレンディング業者はどのようにして稼いでいるのか?を個人的に考察したのでご紹介します。

ソーシャルレンディングは詐欺なのか?

あくまで個人的な見解ですが、ソーシャルレンディングってパッと見、詐欺ぽいですよね。
私は、①ノーリスク ②楽して、簡単に ③儲かる、稼げる、こういうキーワードの組み合わせが出ると、もう受け付けません笑
甘い言葉には気を付けないといけないという先人たちの言葉通り、十分に気を付けています。

上手い話があれば、周りに教えずに、自分だけがそのビジネスを継続してやってたほうがいいからです。

逆に、①リスクがあり ②苦労して ③稼ぐ、儲けるのであれば、やってもいいかと思います。
それが普通で、当たり前だからです。リスクなくしてリターンなしです。

前置きが長くなりましたが、ソーシャルレンディングは詐欺なんでしょうか?

ソーシャルレンディングの特徴

詐欺の特徴は、①ノーリスク ②楽して、簡単に ③儲かる、稼げるとお伝えしました。
ソーシャルレンディングは、決してノーリスクではありません。そのため、詐欺の特徴の「ノーリスク」には当てはまりません。

投資期間と投資利回りがあらかじめ想定できますし、楽して儲かる可能性もあります。
要は、お金がお金を稼いでくるパターンです。

ただし、ソーシャルレンディングにはリスクもあります。ソーシャルレンディングのリスクについては、次の記事でまとめているのでご一読ください。

ソーシャルレンディングは、元本が回収されないなどのリスクをとっているからこそ、高いリターン(利回り)を得られます。
通常、利回りが高いということは、その分、貸し倒れるリスクも高くなります。
利回りが高すぎる案件に投資するか、投資しないかは自分で自由に決定できます。
人間の心理状況としてリスクがなく稼げるというものには飛びつきやすいですが、リスクがあるからこそ、リターンがあるわけです

ソーシャルレンディング業者のビジネスモデル

ソーシャルレンディングが詐欺ではないとしたら、投資家から預かったお金をどのように使い、どのように儲けているのでしょうか?
業者のビジネスモデルの仕組みについて見ていきましょう。

ソーシャルレンディング業者は、借り手に貸す利息と、投資家へ支払う利息の利ザヤで稼いでいます。
maneoのスキーム図を拝借すると、次のような仕組みになっています。

maneoスキーム

maneoから、借り手に貸し付ける利息を10%(上図の②)、投資家に返済する利息を5%(上図の④)とすると、maneoは5%の利ザヤを稼ぐことができます。
(あくまで仮定の数字です。)

この利ザヤで稼ぐというのは、アイフルやオリコなどのノンバンクも同じですね。

ソーシャルレンディング業者は、ノンバンク(消費者金融)のビジネスモデルと内容が似ています。
ノンバンクは銀行からお金を借りて、消費者(個人)にお金を貸して、利ザヤ(消費者金利-銀行借入金利)で稼いでいます。
ソーシャルレンディングの場合は、お金を借りる相手は我々個人です。ノンバンクの場合は、お金を借りる相手は銀行です。
取引の相手方は異なるかもしれませんが、取引としての性質は同じようなものなのです。

ソーシャルレンディング業者は、利ザヤで稼ぐビジネスということがわかりました。
利ザヤで稼ぐビジネスは、稼げる案件が少なくなると(借り手が定期的に見つけられない、投資家からお金を集められない)事業継続が危うくなるリスクもあります。

だからこそ、ソーシャルレンディング業者は、投資家の信頼を勝ち取るべく、貸し倒れの失敗がない案件を選んでくるのかもしれませんね。

全て無料で口座開設できます。

1位 クラウドクレジット
海外に投資できる点が、他のサービスにはない特長で利回りも高め。
海外分散投資をしたいならおすすめ。伊藤忠商事が株主。
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2位 オーナーズブック
不動産特化。金利は5%と比較的低めだが、物件やリスクに対する説明が豊富なので、よく知った上で投資できる。SNS機能で投資家同士が交流できる点は他にない魅力。
オーナーズブック

3位 トラストレンディング
無料会員登録とメルマガ購読で1500円キャッシュバック。10万投資で合計5000円キャッシュバック

4位 maneo(マネオ)
日本初のソーシャルレンディング。最大手で業界シェア50%超。実績ナンバーワン。投資先が豊富。

5位 FUNDINNO(ファンディーノ)
日本初の株式投資型クラウドファンディングサービスで、うまくいけば数十倍になって返ってくることも。
ファンドの募集が開始されました。

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証券会社が運営するクラウドファンディング。
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クラウドバンク

7位 ラッキーバンク
不動産に特化したサービスで、利回りも高い。出金手数料無料も嬉しい。急成長中。
ラッキーバンク

2017年明けましておめでとうございます!今年おススメの投資を紹介

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2017年、明けましておめでとうございます。
年賀状出しましたか?(特に年賀状推進派ではないですが、旧友とつながるためのツールにもなります。)
初詣にいきましたか?おせち食べましたか?(正月ぐらいぱぁーとお金を使っていいと思いますよ。)

今年おススメの投資を紹介する前に、、、
「貧すれば鈍する」(貧乏すると、生活の苦しさのために精神の働きまで愚純になる。 SourceData:デジタル大辞泉)という状態はよくありません。
ぜひ、この状態を打開してください。心が貧しくなってしまい、よくない状態ですね。

私も思えば、「貧すれば鈍する」状態がありました。
大学は国立に落ちて、私立にいき、理系なので授業料はすごく高い。
奨学金を借りて、授業料にあて、卒業したら、返済しなければいけない奨学金を給料から返済に回す。
就活時にも味わった、コネや世襲社会がいやになりました。その時に思ったんです。武器が必要だなと。

その武器は何かというと

  • 資産をもつこと

このうち、資産をもつことというのは、お金だけじゃなく、「人格」に代表される、「人的資産」も同じです。
お金はなくなりますが、「人格」や「知識」「経験」、「資格」などの人的資産はなくなりません。
何より人的資産を身につけていく(私も一生をかけて身につけていきたいと考えています。)ことが必要ですが、なかなか目に見えません。
なかなかモチベーション維持ができないんですよね。

そのため、目に見える資産を持つことを、当サイトでは紹介しています。
共働き貯金.comでは、資産をもつことの大切さを紹介していますが、それは、金融商品などの知識やリスクを理解したうえで、少しでも心に余裕を持ってほしいからです。

もちろん「足るを知る」という心構えも必要ですよ。「生きてるだけで丸儲け」です。

長くなりましたが、今年のおススメの投資をご紹介します。

  • 確定拠出年金(401k)

会社員に代表されるサラリーマンやOLでも、2017年から確定拠出年金(401k)ができるようになりました。
確定拠出年金の掛金は、全額所得控除となり、税金が安くなります。ただし、株式関連の購入タイミングに気を付けてください。
今は、日経平均やダウ平均などは高値圏で推移していると、個人的に判断しています。ドルコスト平均法で行うとしても少額からスタートしてください。
確定拠出年金(401k)の詳細はこちら

  • ソーシャルレンディング

最近、話題のソーシャルレンディングです。高い利回りと短期の投資期間が魅力です。
リスクなども当サイトではお伝えしていますので、ぜひご覧ください。
今のところ、元本回収されない(貸倒)案件はないようですが、少額からでも始められます。

全て無料で口座開設できます。

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海外に投資できる点が、他のサービスにはない特長で利回りも高め。
海外分散投資をしたいならおすすめ。伊藤忠商事が株主。
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2位 オーナーズブック
不動産特化。金利は5%と比較的低めだが、物件やリスクに対する説明が豊富なので、よく知った上で投資できる。SNS機能で投資家同士が交流できる点は他にない魅力。
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3位 トラストレンディング
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日本初のソーシャルレンディング。最大手で業界シェア50%超。実績ナンバーワン。投資先が豊富。

5位 FUNDINNO(ファンディーノ)
日本初の株式投資型クラウドファンディングサービスで、うまくいけば数十倍になって返ってくることも。
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証券会社が運営するクラウドファンディング。
140億円の募集実績がある。
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不動産に特化したサービスで、利回りも高い。出金手数料無料も嬉しい。急成長中。
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  • 株式投資

株式投資は投資の王道です。株主優待や配当などもあり、投資先としての王道だと思います。
ただし、今は高値圏だと思いますし、トランプさんが就任するなどのイベントも多いです。
(トランプさんの政策期待であがってきました。相場は思惑であがり、事実で下げることが多いです。)
相場は春までは乱高下すると思います。
その間は、買いは控え目のほうがいいかもしれませんね。

 

投資の際には、この記事も参考にしてください。

 

本年もどうぞ、よろしくお願いいたします。




会計士が教える2つの投資原則:分散投資とコスト意識

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普通預金や定期預金の利息はすごく低くないですか?そんな中で、少しでもお金に働いてもらうためにはどうすればいいでしょうか?
株式投資はリスクもありますがリターンもあり、お金の運用の手助けになることもあります。

この記事では、お金の運用を始めようと考えている方、運用を実際している方に対して、投資の考え方の原則を2つご紹介します。

分散投資が基本

投資をする際は分散投資が基本です。国内株式、海外株式、ソーシャルレンディングや債券、401kなども視野にいれましょう。

これはなぜでしょうか?簡単に言うと投資は、リスクがあるからです。
リスクを一極集中すると得られるリターンも大きいですが、例えば、株式投資先の会社が上場廃止したとき、その株価はゼロです。
100万円投資していた場合、ゼロ円になります。これが1000万円であれば1000万円がなくなります。一生懸命働いたお金が湯水のごとく消える感覚は言葉では表せません。
そのためリスクを分散するためにも分散投資が基本となります。

と教科書的なことを申し上げていますが、一極集中することが悪いとは言ってません。リスクを許容できるなら一極集中もありです。
なぜでしょう?その分、リターンが多くなるからです。汗水たらして働いたお金が湯水のごとく消える可能性もありますけど。

ただ、資産所得のほうが労働所得より、長期間で見ればリターン(成長率)が大きいんですよね。これはピケティさんが証明しています。
インフレに打ち勝つには投資をする必要があるんですよね(もちろん自己責任ですのでご注意を。)
こちらの記事も参考にしてください。

コスト意識は大切

投資にかけるコストは少なければ少ないほうが、よりリターンを見込めます。
100万円の10%は10万円ですが、98万円の10%は9.8万円で2000円も目減りします。(所有するだけで2%のコストがかかると想定)
同じパフォーマンス(成績)でも運用金額が目減りすることで全体の儲けが減ります。コスト意識はしっかり持ちましょう。

コストはランニングコスト(運用することでかかるコスト)とイニシャルコスト(投資するときにかかるコスト)の2つがあります。

ランニングコスト

ランニングコストは、運用するときにかかるコストで、信託報酬などがあります。
運用先としてランニングコストがかかる投資(例えば投資信託*など)はオススメしません。
*個人的な意見です。アクティブ投資信託と比較して、インデックス投資信託は信託報酬が安めなので、一考かもしれません。

例えば、投資信託などは手数料が毎年かかります。この手数料は1パーセント〜4パーセントと非常に高くなっています。
たかが、1パーセントと思う方もいらっしゃると思いますが、100万円で1万円です。1000万円で10万円です。
損が出ていようが、得してようが、手数料が毎年かかるんです。ランニングコストなんてないほうがいいに決まってます。
この手数料、自分で株の運用をすれば、はじめの購入手数料だけでそれ以降はかかりません。

ちなみに確定拠出年金(401k)もランニングコストがかかりますが、401kの掛金は全額所得控除で節税メリットがあるので、ランニングコストを上回るメリット(節税)が得られます。

イニシャルコスト

次にイニシャルコストのお話をします。イニシャルコストは、投資のエントリーに対するコストで、投資するときにかかるコストです。
ネット証券会社であればイニシャルコスト(購入手数料など)も安くなっています。
ちなみにネット証券が安いといいますが、なぜ安くできるのでしょうか。
それはインターネットで完結することが多く、店舗型の証券会社と違って人をあまり雇用していないことが原因です。

投資は基本的にインターネットを通してネット証券会社などでやりましょう。
人がいるところは人件費が余計にかかり手数料が高いです。
イニシャルコストは安いに越したことはありません。
(慣れてくるとイニシャルコストはあまり気にしなくなりますが、それはよくないんでしょうね。)

コスト意識をもって、投資をしましょう。
コストを極力減らすことで、リスクも軽減できます。