オーナーズブック不動産担保

オーナーズブック(OwnersBook)に投資する際の案件の選び方のコツについて、セミナーで教わってきました。
オーナーズブックでは、借り手企業の詳細な情報は公開されていませんが、
担保となる不動産については比較的詳しく掲載されています。
そのため、担保について詳しく分析することが重要です。

今回の記事は、通常の不動産投資を行う際にも役に立つと思います。
なお、オーナーズブックについての紹介はこちらの記事をご覧ください。

投資(選び方)のコツ

安定性を重視したいなら、担保はレジデンスを選ぶ

担保を選ぶときは、レジデンス(マンションなどの住居)の方が価格が安定しています。
リスクを抑えたい方はそちらを選ぶといいでしょう。
ただし、例外的に東京都の港区などにある外人向けの大きな高級マンションは景気に連動します。

一方、オフィスの価格は、景気に連動します。
景気が悪くなったときに、一気に担保の価格が下がり、元本割れしてしまうという可能性があります。
特に、銀座や表参道のような”きらびやかな”立地の場合は、その傾向が顕著です。

建てられた時期をチェックする

担保となっている建物が地震などで倒壊してしまっては価値が減ってしまいます。
そのため、地震に強い建物を選ぶ必要があります。

その際に目安になるのが1981年6月1日に施行された新耐震基準です。
これ以降に建築確認(*)を受けた建物に関しては、新耐震基準が適用されています。
建築確認後を受けた後に、建物が完成するまで時間がかかることを考えると、
大型の建物の場合は1982~1983年以降に竣工(完成)した建物であれば、耐震性については合格点と言えるでしょう。
*建築確認: その建物が法令上問題ないかどうかを役所がチェックすること

もし、新耐震基準(1981年)の建物が、地震でバタバタと倒れるようでは、
バブル期に建てられた大量の建物も危険という話になってしまいます。
1995年の阪神大震災でも、倒壊した建物の多くが旧耐震基準で建てられており、
新耐震基準で建てられた建物の多くは大きな被害を免れたそうです。

稼働率をチェックする

都内のマンションで、稼働率が90%を切っている場合は理由を調べたほうが良いでしょう。
80%だと低すぎて危険です。

オーナーズブックでは、このように稼働率が掲載されています。

3. 賃貸借の状況
1階から4階までを住居として現在賃貸中です。1Kタイプ6戸(16㎡台から20㎡台)及び2LDKタイプ1戸(56㎡台)の計7戸から構成されています。稼働率は88%(2017年6月1日時点;専有面積ベース)となっております。
https://www.ownersbook.jp/project-detail/index/1057/より引用

ただし、この案件の場合、1つのマンションに7戸しかないため、
1戸空きになっただけで90%を切ってしまっています。
このような場合はあまり気にしなくて良いでしょう。

なぜ、一般に90%を切ってはいけないかというと、
家賃を1000円ずつ下げて募集すれば、いずれ入居者は見つかるからです。
それだけのことすら怠っている物件は危険だと考えられます。

賃料をチェックする

昨今の入居希望者は、SUUMOなどの検索サイトを使い、家賃を1000円単位で比較しますので、
大きく家賃相場から外れるということは考えにくいです。

以下は、最近募集された「江東区マンション第1号ファンド第1回」の賃貸借の状況です。
黄色いマーカー部分に賃料の平均坪単価が記載されています。
坪単価(*)なので、SUUMOなどの家賃と比較するためには面積で割る必要がありますが、
賃料が高いか低いかを判断することが可能です。
*坪単価: 住居面積3.3㎡あたりの家賃

3. 賃貸借の状況
(略) 住居部分の現行月額賃料(共益費込)の平均坪単価は11,600円程度となっており、外部不動産鑑定士により査定された住居部分の新規月額賃料(共益費込)の平均坪単価は11,800円程度となっております。
https://www.ownersbook.jp/project-detail/index/1057/より引用

もし、賃料が相場より高い場合も問題です。
なぜなら、その入居者がたまたま高い賃料を払っているだけで、
退去後は相場並の水準に下がってしまうかもしれないからです。

おわりに

今回はオーナーズブックの投資案件の選び方について紹介しました。
今まで、担保について気にしていなかった方は一度見てみるといいかもしれませんね。

オーナーズブックの公式サイトはこちらです。