資産管理

不動産投資は〇月まで待って!融資の引き締めに気を付けよう!

不動産

不動産の投資や購入は、2017年4月以降にやったほうがいいというお話です。
職業柄ですが、不動産登記をメインにやる司法書士の方や不動産業者の方、金融機関の方とお話しする機会がそこそこありまして。
何やら、きな臭い話が出てきているなぁと。

あくまで個人的な意見なので、ご承知おきを。

金融機関の融資引き締め

一にも十にもコレに尽きます。金融庁からの通達で、政府も十分気を付けているようです。
金融庁が金融機関に対して、融資の基準が甘いと警鐘を鳴らしており、金融機関の融資引き締めが2017年4月から始まるようです。

今は、金融機関も不動産投資をするための物件購入の融資を積極的に行っています。
それは数字からもわかり、アパートローン残高はバブル期の残高を超えたとか。

そのような状況は長期的に危ないと踏んでいる金融庁のメスにより、2017年4月からは、金融機関の融資に対する積極姿勢は、慎重な姿勢に変わると言われています。
要するに、融資が受けにくくなるということです。
借入がしにくくなると、今までローンを借りて投資用不動産を購入していた買い手(需要)が減ります。需要が減るということは価格が下がる可能性は高くなります。

そのため、4月以降、できれば7月以降に購入したほうがいいんじゃないかなーと。

不動産市況の盛り上がりの背景

日銀のマイナス金利により、ローンの金利も非常に低くなりました。
住宅ローンも1%を切りますよね。
不動産投資のローンも同じように低くなっています。
借入金利が低くなった影響で、今まで不動産投資に手を出せなかったサラリーマンなどが不動産市況を活発化させています。

もともと、実物の不動産投資は元手がたくさんある資産家(地主など)がするものなんです。多額の担保があるから出来る投資なんです。
そもそも、実物の不動産は投資金額が多額です。10万、20万のレベルでなく、5000万とか1億の話ですから。

しかし、言い方は悪いですが、庶民でも借入することで手が出るようになって、買い手(需要)が増えたことで不動産市況が活性化しているわけです。
(私ももちろん庶民です。相続も親からの援助もありません。担保となる資産もそれほど持っていません。そんな私でもフルローンで不動産投資ができるようでした。)

居住用の自宅であれば、「自分(たち)が住み続ける」という視点で選択すればいいわけで、別に資産価値なんて気にしなくていいわけです。

ただ、投資用のマンションは話が違います。誰も住まないまま空き室で家賃収入が得られず、ローンのみを払う羽目になったらどうでしょうか。
ローンを払っていける資金力があれば良いですが、例えば毎月30万の現金が出ていくことになればどうでしょうか。

物件を投げ売ってローンの返済にあてることを優先的に考えます。任意売却か競売ですよね。
なので、私は不動産市況が悪化するまでに、ある程度は、資産を貯めておこうかなと。投資はなんでもそうですが首をなが~くして、待つことが大切です。

それまでは、換金性の高い株とか、短期間で回すソーシャルレンディングでしょうか。
元本が回収されないリスクもありますが、オーナーズブックラッキーバンクなら、ローンを組まずに少額で不動産ファンドに投資することができます。不動産につきものの面倒な管理や手続きも必要ありません。不動産市況の悪化の影響を受けないとは言いませんが、短期投資かつ少額なので比較的リスクが低いです。

また、オーナーズブックラッキーバンクには、法人向けオフィス案件もあります。オフィスって滅多なことがない限り、なかなか移動しないです。

結局は労働することが一番の近道?

一時期、私も実物不動産投資をしようと考えていましたが、高すぎるなと思い、今のところは投資対象にしていません。
株とソーシャルレンディングをやっているんで、これ以上はリスクとらないほうがいいのかなと。

実物不動産については、税制面においても、個人で購入するなら、個人的にはそこまで魅力はありません。
なぜかというと、不動産所得で赤字が出ていても、土地の金利分はマイナスできないからです。
法人保有だといいですね。担保にもなるし、所得税の短期長期の譲渡所得とか関係ないですし。

これは、おかんのセリフですが、「汗水たらして働くこと」がお金を稼ぐうえでは間違いないと。楽してお金は稼げないと良く言われました。
まぁ働いて得たお金は元本割れしないですからね。労働を提供した側がお金を払うことなんてないわけで。
「汗水たらして働くこと」については、だいたい当たっていると考えています。

お金は上を見ればキリがないですしね。「よそはよそ、うちはうち」で、日々感謝の気持ちを忘れることのないよう頑張っていきたいです。
社会の役に立つには「汗水たらして働くこと」が一番の近道ですし。

当サイトでは資産の大切さを紹介していますが、毎月安定的に入ってくる「給料」こそ、資産形成の一番の近道かもしれませんね。
特に資産が少ないうちは給料を投資に回すことが重要になってきますから。近いうちに転職して給料を増やす方法についても紹介します。




三菱東京UFJの株主優待2017~目先の利益重視で失敗

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株主優待をご存知でしょうか。
株主優待とは、「株式会社が一定数以上の自社の株式を権利確定日に保有していた株主に与える優待制度のこと」です。(出典:Wikipedia)
9月末(正確には、9月27日に保有)に三菱東京UFJの株式を所有しておりまして、三菱東京UFJ(正式には三菱UFJフィナンシャル・グループ)から株主優待を受け取りました。

株主優待をとる理由

私は明確な理由をもって、株主優待や配当をとります。最低2つ以上は理由がないと、とりません。
株主優待で有名な会社は、株主優待以上の値下がりを見せることが多いためです。(一概には言えませんが)
三菱東京UFJ銀行については、去年はとっていません。

今年株主優待をとった理由は

  • 株価が安くなっていたこと
  • 配当利回りもそこそこ良くなっていたこと
  • 優待の定期預金の金利アップを狙っていたこと

この3つです。特に金利アップは、今回の株主優待をとる一番の理由でした。

まず、「株価が安くなっている」ってどうやってわかるの?ってことですが、これは市場の動向なので、わかりません。
ただ、日銀の買い入れが、日経構成銘柄重視からトピックス銘柄重視になることは、考慮したうえで取りました。
(三菱東京UFJは日経構成より、トピックスに影響を受けやすい)
株価が安くなり、配当額がそのままだと、配当利回りが上がります。
三菱東京UFJの場合、半年で配当金が一株あたり9円でした。権利落ち(配当権利確定後に株価が落ちること)で株価が9円下がっても、配当分9円と相殺されます。
株価が9円下がってても売れば、配当+売却損で利益はゼロということです。

おかげさまで、優待+配当+利益確定ですごくうれしかったわけです。ここまでは、よかったわけです。ここまでは。

株主優待の改悪

一番の理由である「優待の定期預金の金利アップを狙っていたこと」、これ完全に失敗しちゃいました。
9月末時点では、Webサイト上に2017年度の株主優待の内容が公開されていませんでしたが、2016年までは株主優待に「円定期預金の金利優遇」があったので、今年もあるだろうとタカをくくってました。
しかし、フタを開けてみると、2017年からは無くなっていました。

私の口座で子供の教育資金を定期預金で運用しようかなと考えていたわけですが、、、、
結論からしてみれば、優待クーポンがゴミ箱行きです。それ以外には、私としては使うところがありません。

目先の利益に目を奪われた結果、肝心の資産運用で金利優遇を受けれなかった失敗です。
みなさんも目先の利益よりも、将来の利益を考えたほうが結果として得をした経験があると思います。

他にも株主優待として、ピーターラビットのオリジナルグッズのプレゼントもしくは寄付があります。
こちらについては、1,000株以上の株主にバスタオルか、ブランケットか、寄付か悩むところです。
株主優待は税金上、雑所得になるようですが、生活品について課税されるかどうかはあいまいな部分です。(税務署側も見解を出してほしいところです。)
もちろん、寄付の場合は税金はかかりません。

気を付けよう、目先の利益

株主優待は、いい制度だと思いますが、改悪されることも多いです。
今回の三菱東京UFJの株主優待の場合、マイナス金利の影響もあり、企業収益が悪化する懸念、近年の利率の低さから金利優遇を取りやめた形でしょうか。