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maneoの決算分析を会計士がしてみた~ノンバンク上場企業との比較も~

maneoロゴ

みんなのクレジットが金融庁から行政処分勧告を受けた影響で、決算書も見ておく必要があるなと考え、この記事を書いています。

ソーシャルレンディング(投資型クラウドファンディング)は少額・短期間から投資でき、利回りも高くて話題です。
ただ、「ソーシャルレンディングのリスク」の記事でも紹介した通り、ソーシャルレンディングは元本保証されないという欠点があります。

元本保証されない可能性として、ソーシャルレンディング事業者が経営不振に陥った場合が挙げられます。
企業として継続可能かどうかを確認するには、公表されている決算書を見るのが、一番手っ取り早いです。
そのため、maneoの決算書を見て、安全かどうかを他社比較で確認してみます。

今回の記事は専門的なのでご注意ください。
また、この決算書分析は、投資を勧誘するものではなく、あくまで個人的な見解・分析であることを、あらかじめご承知おきください。

maneoの決算分析

maneoの決算分析をしていきましょう。

maneoをはじめとするソーシャルレンディング業者は、取引業者に貸す利息と投資家へ支払う利息の利ザヤで稼いでいます。

ソーシャルレンディング業者は、ノンバンク(消費者金融)の取引と内容が似ています。
そのため、消費者金融に個人的には全く興味ありませんが、ノンバンクの上場企業などと比較しながら分析してみます。

どこが貸付していて、どの会社が分析の対象?

maneoの決算書をHPで見に行くと「maneo株式会社」と「maneoマーケット株式会社」の2つの企業があります。
どちらの会社を分析すれば良いでしょうか?
次のスキームを確認すると、匿名組合出資契約をしているのはmaneoです。
そのためmaneoの決算書を見ておけばいいでしょう。

maneoスキーム
こちらは、平成28年3月31日付の貸借対照表と損益計算書です。

maneo BS

 

maneo PL

早速maneo株式会社が安全かどうかを確認してみましょう。

maneoの安全性分析

安全性分析には、貸借対照表(BS)を使います。
ここでは、ノンバンクの代表格である、アイフルとオリエントコーポレーション(オリコ)とmaneoを比較してみましょう。
いずれも連結ではなく個別決算書で、平成28年3月31日を基準として、流動比率*1と自己資本比率*2を比較してみます。

maneo アイフル オリコ
流動比率 103.2% 294.8% 114.9%
自己資本比率 3.32% 19.2% 5.1%

*1:流動比率とは流動資産/流動負債×100(%)で求める安全性分析の一つ。高いほうがいい。1年以内に支払期限の到来する流動負債を、1年以内に現金化できる流動資産でどれだけカバーできているかといった短期的な支払能力を示す指標。
*2:自己資本比率とは自己資本/総資本×100(%)で求める安全性分析の一つ。高いほうがいい。資金調達を返済期限のない株主資本でどれだけ行っているかといった安全性の指標。

以下、簡単に個人的な感想です。

①流動比率
maneoの流動比率は、100%を超えており、特にそこまでの問題はなく、オリコと比較してもそこまで遜色はないかと思います。
アイフルと比較すると、アイフルの方が優良ですが、アイフルの場合、過払い金などの支払リスクもあり、現預金などの流動資産を高めにしていることが考えられます。

ただ、maneoの場合は、流動資産を固定資産に、流動負債を固定負債に組み替えられていないので、流動比率の分析は複雑ですね。
(詳細はワンイヤールールの節で後述します。)
流動資産>流動負債なので、問題はないかと思います。

②自己資本比率
maneoの自己資本比率は、少し心配といった程度かなと。
ただし、maneoは創業10年ぐらいと間もないことを考えると、利益が赤字であれば問題ですが、赤字でない限り、そこまでの心配はないかと。
(自己資本比率は、利益を蓄積していくと上がります。maneoは公表されている2012年からは常に黒字で利益が発生しています。)
アイフル、オリコはともに創業40年は経っているため利益が蓄積されていると言えます。
maneoも今後、自己資本比率を高めていけばいいと考えています。

 

ざっくり①、②をまとめると

  • 資産>負債であり、特段の問題はない。
  • 2012年から利益が毎年発生しており、自己資本比率の低さは、今後の事業展開で高めていける

 

次のワンイヤールールについては細かいので、わからなければ無視してください。
個人的な見解ですし、不親切かなと思う程度で、決算書に影響はないと思いますが、一応書いておこうかと思います。

ワンイヤールール

決算書の表示科目の分類としてワンイヤールールというのがあり、例えば一年以上返済義務のない預り金は、「長期預り金」として、流動負債ではなく固定負債に分類することになります。

maneoが取り扱っているローンも、募集期間は20か月などもあり、maneoの決算日(3月31日)より一年以上(12か月以上)かかることがあります。
本来ならば、匿名組合出資金は流動負債に全額計上するのではなく、決算日より1年以上のローンに対する匿名組合出資金は「長期預り金」として固定負債に組み替えないといけません。

同様に、営業貸付金も、本来は、流動資産から投資その他の資産として、固定資産に組み替えないといけないでしょう。

この流動から固定への決算書の開示科目の組み替えはmaneoはやってません。まぁいいんでしょうけど。

上場していないことや、資本金が5億円未満、負債200億円未満であることから、公認会計士の監査を受けてないので決算書について、ここでは細かいところまで突っ込まないようにします。

ただ、この水準で推移すると、おそらく来年ぐらいには負債200億円を超えるんじゃないかと思います。
来年ぐらいには公認会計士の会社法監査が必要になってくるかもしれませんね。

まとめ

ざっと見た感じ、上場企業と比較してもそこまで遜色ないかなと。
借り手が倒産などしても、元本回収のリスクを負うのは投資家であってmaneoではありません。
そのため、maneoが倒産することはないと思います。
ただし利ザヤビジネスなので、投資案件が少なくなると収益が上がらなくなり危うくなるかもしれませんね。
いずれにせよ突然、maneoの事業が継続できなくなったりするリスクは個人的には少ないと考えられます。

ただ、監査が入ってないため、決算書の信頼性は、監査がある上場企業などと比較すると劣ります。

maneoの口座開設はこちらから。
maneoの公式サイト

ソーシャルレンディングは詐欺?!ビジネスモデルの紹介も

利子

ソーシャルレンディング(投資型クラウドファンディング)が少額・短期間から投資でき、利回りも高くて話題です。
最近の低金利ではあり得ないような高利回りを享受することができます。
一見、詐欺なんじゃないの?と不安に感じます。
そこで、ソーシャルレンディングは詐欺なのか?詐欺でないなら、ソーシャルレンディング業者はどのようにして稼いでいるのか?を個人的に考察したのでご紹介します。

ソーシャルレンディングは詐欺なのか?

あくまで個人的な見解ですが、ソーシャルレンディングってパッと見、詐欺ぽいですよね。
私は、①ノーリスク ②楽して、簡単に ③儲かる、稼げる、こういうキーワードの組み合わせが出ると、もう受け付けません笑
甘い言葉には気を付けないといけないという先人たちの言葉通り、十分に気を付けています。

上手い話があれば、周りに教えずに、自分だけがそのビジネスを継続してやってたほうがいいからです。

逆に、①リスクがあり ②苦労して ③稼ぐ、儲けるのであれば、やってもいいかと思います。
それが普通で、当たり前だからです。リスクなくしてリターンなしです。

前置きが長くなりましたが、ソーシャルレンディングは詐欺なんでしょうか?

ソーシャルレンディングの特徴

詐欺の特徴は、①ノーリスク ②楽して、簡単に ③儲かる、稼げるとお伝えしました。
ソーシャルレンディングは、決してノーリスクではありません。そのため、詐欺の特徴の「ノーリスク」には当てはまりません。

投資期間と投資利回りがあらかじめ想定できますし、楽して儲かる可能性もあります。
要は、お金がお金を稼いでくるパターンです。

ただし、ソーシャルレンディングにはリスクもあります。ソーシャルレンディングのリスクについては、次の記事でまとめているのでご一読ください。

ソーシャルレンディングは、元本が回収されないなどのリスクをとっているからこそ、高いリターン(利回り)を得られます。
通常、利回りが高いということは、その分、貸し倒れるリスクも高くなります。
利回りが高すぎる案件に投資するか、投資しないかは自分で自由に決定できます。
人間の心理状況としてリスクがなく稼げるというものには飛びつきやすいですが、リスクがあるからこそ、リターンがあるわけです

ソーシャルレンディング業者のビジネスモデル

ソーシャルレンディングが詐欺ではないとしたら、投資家から預かったお金をどのように使い、どのように儲けているのでしょうか?
業者のビジネスモデルの仕組みについて見ていきましょう。

ソーシャルレンディング業者は、借り手に貸す利息と、投資家へ支払う利息の利ザヤで稼いでいます。
maneoのスキーム図を拝借すると、次のような仕組みになっています。

maneoスキーム

maneoから、借り手に貸し付ける利息を10%(上図の②)、投資家に返済する利息を5%(上図の④)とすると、maneoは5%の利ザヤを稼ぐことができます。
(あくまで仮定の数字です。)

この利ザヤで稼ぐというのは、アイフルやオリコなどのノンバンクも同じですね。

ソーシャルレンディング業者は、ノンバンク(消費者金融)のビジネスモデルと内容が似ています。
ノンバンクは銀行からお金を借りて、消費者(個人)にお金を貸して、利ザヤ(消費者金利-銀行借入金利)で稼いでいます。
ソーシャルレンディングの場合は、お金を借りる相手は我々個人です。ノンバンクの場合は、お金を借りる相手は銀行です。
取引の相手方は異なるかもしれませんが、取引としての性質は同じようなものなのです。

ソーシャルレンディング業者は、利ザヤで稼ぐビジネスということがわかりました。
利ザヤで稼ぐビジネスは、稼げる案件が少なくなると(借り手が定期的に見つけられない、投資家からお金を集められない)事業継続が危うくなるリスクもあります。

だからこそ、ソーシャルレンディング業者は、投資家の信頼を勝ち取るべく、貸し倒れの失敗がない案件を選んでくるのかもしれませんね。

全て無料で口座開設できます。

1位 クラウドクレジット
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2位 オーナーズブック
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4位 maneo(マネオ)
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ソーシャルレンディングのリスク、問題点とその対策

少額・短期間から投資でき、利回りも高くて話題のソーシャルレンディング(投資型クラウドファンディング)。
しかし、完璧な投資商品はありませんから、リスクや問題点もあります。以下に挙げる特性を理解した上で、適材適所で活用していきましょう。

 

元本保証がない

元本保証はされません。借り手やソーシャルレンディング事業者に何かあった場合、最悪のケースだと投資した資金が一切返ってこないことがあります。
もちろん、逆に、投資額を超えて損をすることもありません。

元本保証はされませんが、元本割れがあったりすると投資家が離れていってしまうので、ソーシャルレンディング業者は色々と対策をしています。例えば、融資先の審査をしっかりと行ったり、担保を取ったり、会社代表者の連帯保証を取ったりしていることもあります。そのような業者を選べば比較的安心です。

当サイトで紹介しているソーシャルレンディング業者はほとんどが担保を取っているはずです。担保を取っていれば、借り手に何かがあったとしても、元本が保全できる確率は高まります。

また、クラウドクレジットが行っている保全策については以前こちらの記事で紹介しています。

ちなみに、今までソーシャルレンディングが元本割れしたという話は聞いたことがありません。
たとえば、maneoは過去6年間で600億円以上の貸し付けを行っていますが、元本割れはもちろん、予定利回りを下回ったことも一度もないそうです。

 

途中解約できない

ソーシャルレンディングは満期が決まっており、原則的に途中解約ができません。その期間中に必要になるお金を投資してしまわないように、運用期間を確認した上で投資しましょう。

途中解約はできませんが、そのおかげで解約しようかどうしようか迷って時間を無駄にすることもありません。株式投資だとつい途中で売りたくなってしまい、売ったら株価が上がっていったなんてこともありますが、ソーシャルレンディングではそういう心配はないです。

ソーシャルレンディングは運用期間があらかじめ決まっているため、収益をコントロールしやすいというメリットもあります。それについてはこちらの記事も参考にしてください。

 

投資後にできることがない

投資したあとは業者におまかせで、自分にできることはありません。逆に言うと何もしなくていいというメリットとも言えます。
そのため、忙しい会社員や、初心者でも始めやすいです。

 

満期前の償還(早期償還)

ソーシャルレンディングでは、貸し付けた資金が予定よりも早く投資家に返済されることがあります。
そうなると、他の投資先を探さないとなりませんので、手間がかかります。

ただ、早期償還は基本的にはメリットだと考えています。
なぜなら、短期間で高い利回りを得ることができるからです。
ソーシャルレンディング各社のファンド一覧を見ていると、年あたりの利回りは運用期間が長いほど上昇する傾向にあります。

たとえば、最近のみんなのクレジットのファンドの例をあげてみます。
《第100号》 不動産ローンファンドは18ヶ月で8.10%
《第101号》 不動産ローンファンドは16ヶ月で7.50%

100号案件が16ヶ月で償還されれば、101号案件と同じ運用期間なのに、利回りが0.60%高くなるということになるのです。
※利回りは年換算利回りです。

また、みんなのクレジットトラストレンディングといったキャッシュバックがある業者の場合は、運用期間が短くなるほど利回りが向上します。
運用期間が変わってもキャッシュバック額は変わらないからです。
ちなみに、私もつい先日、みんなのクレジットで9000円のキャッシュバックを受けました。

ただし、後述する待機時間も考慮すると、早期償還によって実質利回りが低下する可能性があります。

 

投資先が見えない

ソーシャルレンディングでは投資先の詳細が分からないようになっています。これは、怪しい事業や会社だから公開していないのではなくて、法律や金融当局によって規制されているためです。
投資先(借り手)を投資家(あなた)に公開してしまうと、貸金の扱いになり、投資家が貸金業者になってしまうという理屈です(!)。

なんとも奇妙な話です。このあたりの法制度がしっかりとしてくれば、アメリカのようにソーシャルレンディングがさらに普及すると思うのですが。

とにかく、投資家からは投資先が分からないので、ソーシャルレンディング事業者を信用するしかありません。信用できる業者を選ぶようにしましょう。当サイトでは、私たちが投資するに値しないと判断した業者は紹介していません。

 

分配金は雑所得

ソーシャルレンディングの多くは毎月分配金が支払われます。これは雑所得になるため、所得が多い人にとっては税制上不利です。

株の利益は約20%課税されるのですが、ソーシャルレンディングの場合、本業の所得が多い人は最大で約55%も課税されてしまいます。この場合、法人化を行うことで税金を減らせる可能性があります。また、収入の少ない家族がいれば、その人の名義にすることで節税することもできます。

詳しくはこちらの記事をご覧ください。

株と違って特定口座のような仕組みがないため、確定申告が少し面倒です。
この辺は今後の法整備に期待したいところです。

 

投資までの待機時間がある

ファンドにはそれぞれ募集期間がありますが、募集終了日から実際に投資が実行されるまで時間があります。この間は資金をすでに振り込んでいるにもかかわらず利息が発生しないので、実質の利回りは低下します。

たとえば、クラウドクレジットの例を見てみましょう。(図はクラウドクレジットから引用して加工)

クラウドクレジット運用期間
赤枠で囲った部分を見てください。募集終了は2月下旬なのに、貸付実行は3月上旬になっており、この間は利息が発生しないことが分かります。

また、投資効率を考えれば、募集終了間際に投資するのがよいということになりますが、人気の案件だと、募集開始後すぐに投資しないと募集終了してしまうことがあります。たとえばラッキーバンクトラストレンディングではしばしば起こります。その場合、さらに待機時間は長くなります。

投資が実行されるまでは借り手にはお金が渡ってはいないでしょうが、ソーシャルレンディング事業者にはお金が渡っています。そのため業者の倒産リスクを負うことになります。
業者の倒産を避けるという観点では、クラウドクレジットmaneoには大企業が出資しているという点を考慮するとよいでしょう。

 

出金手数料がかかる

業者によっては出金手数料がかかります。一方で無料の業者もあります。
みんなのクレジットオーナーズブックは有料ですが、クラウドクレジットラッキーバンクトラストレンディングは無料です。

こちらの記事にまとめていますのでご覧ください。

 

おわりに

ソーシャルレンディングのリスクや問題点について見てきました。投資をする上で、リスクを知ることは大切です。
知ることでヘッジできるリスクもあります。複数の業者や案件に分散投資を行い、運用期間もずらすことで軽減できるリスクもあるということは覚えておきましょう。
分散するのは投資の基本です。

 

ソーシャルレンディングランキング

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7位 ラッキーバンク
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ソーシャルレンディング投資状況を公開【2017年2月】

「共働き貯金.com(当サイト)の管理人はソーシャルレンディングを勧めているけど、本当に投資しているのだろうか?」
はい、もちろんしています。投資状況を公開してみます。

投資状況

みんなのクレジット

投資額:10万円
利回り実績:14.6%
分配金総額:1552円
キャッシュバック総額:13,000円

みんなのクレジットは「運用実績」のページで利回り実績が表示されるようになりましたね。
源泉徴収もしっかりとされていますし、文句ないです。

みんなのクレジット201702実績

以前の記事で予想した通り、新たなキャンペーンが開催されて利回りが上がりましたので、明日(2017/2/20)追加投資をするつもりでいます。
記事で言及した97号への投資はしてませんでした・・・

今なら新規口座開設で1000円キャッシュバック、15万円以上投資でさらに2000円キャッシュバックのキャンペーンも合わせて実施中です。

ラッキーバンク

投資額:30万円
年間利回り:9.4%
分配金総額:0円 (次回分配予定金額:2,891円)

ラッキーバンクも投資したばかりなので、まだ分配金はもらっていませんが、もうすぐ2,891円もらえるそうなので期待してます。

 

トラストレンディング

投資額:10万円
年間利回り:9.0% (キャッシュバックと誕生日プレゼント込みで14.5%)
分配金総額:0円
キャッシュバック総額:5,000円

トラストレンディングにも投資したばかりなので分配金はもらっていません。
キャッシュバック5000円はしっかり受け取っています。(メルマガ購読をして、10万円投資すればもらえます)
誕生日には500円分のQUOカードももらいました。

 

グリーンインフラレンディング

投資額:20万円
年間利回り:14%
分配金総額:0円

個人的に太陽光発電などの再生エネルギーが好きなので投資しています。利回りも高いですし。
本当は風力発電の方が好きなのですが、タイミングが悪かったようで投資できていません。風力発電所を眺めていると癒されますよね。(個人の感想です)

投資したばかりなので、まだ分配金は出ていません。

 

口座開設済みだが投資していない業者

以下の業者には口座開設をしていますが、まだ投資をしていません。

クラウドクレジットに投資をしていない理由は、私が外国株式を大量に保有しており、ポートフォリオが海外資産に偏っているからです。
ただし、海外資産を持っていない方は多いと思いますので、そういった意味でオススメしています。ソーシャルレンディングだけで海外に分散投資できるのは魅力です。
ちなみに、海外投資の確定申告については下記の記事で紹介していますが、結構面倒です。その点もクラウドクレジットを通せば楽になります。

オーナーズブックmaneoSBIソーシャルレンディングについては利回りが相対的に低いため、まだ投資していません。
はい、私のリスク選好が強いということです(笑)
これらの業者はリスクが比較的低いので、ソーシャルレンディング初心者の方には特にオススメです。
投資先の分散のため、私も今後の投資を検討しているところです。

FUNDINNOについては、まだファンドが募集されていないので、投資したくてもできない状況です。
日本初の株式投資型クラウドファンディングということで注目しています。

maneo,ガイア,アメリカン,LC,クラウドリースの合同説明会に行ってきた

maneoロゴ

先日、maneoマーケット株式会社主催のmaneoLCレンディングガイアファンディングクラウドリースアメリカンファンディング5社合同説明会に行ってきました。場所は東京国際フォーラムです。

maneo (マネオ)

maneoロゴ

まずは、maneoの瀧本憲治社長の登場です。
私は、三橋貴明氏との対談の動画をYouTubeで見たことがあったので、「あ、本物だ!」と思いました(笑)
余談ですがこの動画はなかなか面白いです。やはり、国の借金1000兆円は嘘だったのだと確信しました。

 

さて、セミナーの話に戻ります。瀧本社長は、投資家が抱きがちな疑問について率先して説明しているという印象を持ちました。
たとえば次のような疑問です。

申し訳程度の貸付金額5万円の謎

「なぜ、maneoのローンファンドは2案件がセットになっていて、片方は貸付金額が5万円なのか?」

これは、東京都の貸金業対策課に「借り手が特定できないようにしてほしい。借り手が2社以上なら、片方の金額が少なくても良い。」と言われたからとのことです。

法人での投資について

maneoは法人の投資家も受け付けています。所得が多い個人が法人化して投資しているそうです。ソーシャルレンディングは総合課税なので、所得が多い人にとっては所得税率が高いですからね。
1億円以上投資している大口投資家も存在しています。夢が膨らみますね。

ソーシャルレンディングでの法人化についてはこちらの記事で解説しています。

マイナンバー登録は必要?

maneoはマイナンバーを登録しなくても投資できます。
maneoとしては登録をお願いする努力はしているそうですが、必須ではありません。

証券会社で投資をしている方は2018年12月末までにマイナンバーを登録しないといけないそうなので、ソーシャルレンディングもこれと合わせてくるかもしれませんね。

分別管理してるの?

maneoのお金と、投資家から預かったお金をどのように管理しているか?ちゃんと分けているか?という話です。
証券会社がやっているような金銭信託は当局から求められていないので実施していません。
銀行内でバーチャルに口座を分けることで、投資家から預かったお金を誤って社員に給料として支払うといったことがないようにしているそうです。

maneoファミリー*の各会社が分別管理をしているかどうかは、maneoがちゃんと確認しているそうです。

* LCレンディング、ガイアファンディング、クラウドリース、スマートレンド、アメリカンファンディング、グリーンインフラレンディング、さくらソーシャルレンディングといったmaneoプラットフォームを使用している会社たち

maneoの公式サイトはこちら

C社って?

maneoのローンファンドの借り手に「C社」という会社が出てくることがあります。これは瀧本氏が社長を務めるUBIfinanceという会社だそうです。
ちょっとここの仕組みはよく分かりませんでしたが、一旦、この会社が資金を借りることがあるそうです。
期限内に投資先が見つからなかったとかそういうパターンなのでしょうか。

なぜ銀行から借りないのか?

借り手が銀行ではなくmaneoから借りる理由として以下の理由を挙げていました。

  • 銀行は、経歴が浅く決算書が3期分ない会社には貸してくれない
  • 銀行の審査が長い
  • 銀行は転売案件や地上げ案件には貸してくれない
  • (銀行が求める)ストーリーがないと貸してくれない
  • 銀行は開発案件には貸してくれない
    • 瀧本氏も老人ホームを作った時に貸してくれなかったとのこと

保証について

maneoは借り手の業務内容や実績・財務内容を確認したり、社長と面談したりして審査を行っています。
最近はmaneo社内での融資基準が厳しくなり、maneo社員は説得のための資料作成などに苦労しているそうです(笑)

ちなみに瀧本氏が言うには、社長個人に保証能力がないため、社長の個人保証というのはほとんど意味がないそうです。

投資家構成は?

人数にすると1%程度しかいない投資額3000万円以上の層が、金額で見ると18.5%を占めています。
ソーシャルレンディングはどこの業者も大口に頼る構図だと言っていました。

maneoの過去 P2Pレンディング

maneoは2011年に瀧本氏が買収しました。maneoは、以前は個人が個人にお金を貸し付けるP2Pレンディングを行っていましたが、買収されたことを機に法人への貸し付けに転向しました。
日本でP2Pレンディングで成功した企業はありません。やはり個人はちゃんと返さなかったりするようです。

ねずみ講(ポンジースキーム)なの?

ちなみに、maneoはねずみ講(ポンジースキーム*)はやってないそうです。仕組み上、やろうと思えばできますが、そんなことをすれば社員が辞めちゃうそうです(笑)
maneoファミリーには多くの会社がありますし、全ての会社が共謀するなんてことは現実的にできないので、ねずみ講をやっていないという点については安心かなと思いました。

* 事業の実体を持たず、投資家から集めたお金を別の投資家に分配する仕組み。理論的には、いつか必ず破綻する。

maneoの口座開設はこちらからできます。

 

ガイアファンディング(GAIA FUNDING)

ガイアファンディング
ガイアファンディング
代表取締役の倉石 灯(くらいし あかり)氏の登壇です。
倉石氏の「暗いし、明かり」との冗談が炸裂します。

氏はテキサスにあるダラス大学でMBAを取得しており、テキサスが不動産投資に向いている理由を熱弁されていました。

不動産投資先としてのアメリカの魅力は次の通りです。

  • アメリカは先進国で数少ない人口増の国である
    • 人口が増えれば不動産の需要が増えて値上がりする
  • アメリカには公正な取引ルールがある。
    • 新興国の取引は騙し合い
  • 市場が透明であり、情報公開がされている
    • 誰でも他人の家の家賃や間取りを知ることができる(!)
  • 新興国とは異なり、アメリカにはカントリーリスクがない
  • トランプ大統領が不動産王なので、不動産業が伸びる政策を行う期待がある

さらに、テキサス州の魅力として以下を挙げていました。

  • アメリカの中心に位置し、どこにでも行きやすい
  • ダラス・フォートワース国際空港は世界第3位
  • 中南米でトップの港を持つ
  • テキサス州だけで、韓国、カナダ、オーストラリアといった国よりGDPが大きい
  • テキサス州は住民投票の結果次第でいつでもアメリカから独立できる権利を持つ
  • 州税がなく、連邦税のみ申告の対象
  • フォーチュン500のうち10%の企業の本社がテキサスにある
    • トヨタも北米本社をカリフォルニアからテキサスに移す

また、ガイアファンディングの魅力は以下です。

  • ガイアファンディングのファンドは全て円建てなので、(直接的には)為替リスクがない
  • 担保の70%までしか貸さない (Loan To Value 70%)

 

テキサス不動産への投資は税制上もメリットがあります。
まず、木造不動産は海外であっても22年償却なので、築22年を超えていれば4年で償却できます。さらに、テキサスの土地:建物の比率は2:8程度なので、不動産価格の8割÷4年=2割を毎年償却できることになります。
テキサスでは築100年の木造家屋が売買されているくらいですから、築22年超えの良質な物件を見つけることは難しくありません。
そのため、日本の高額所得者が即決で買い漁っているそうです。

ただ、海外木造住宅の償却については、改正の議論がされていて今後はできなくなる恐れがあるとのことでした。

アメリカンファンディング(AMERICAN FUNDING)

アメリカンファンディングロゴ
アメリカンファンディング
の角内 創社長はアメリカ出張中とのことで、代わりに営業の方がいらしていました。
ガイアファンディングと説明が重複するらしく、短めに切り上げられたのが好印象でした。(ガイアファンディングの人がアメリカ特にテキサスについて熱く語りすぎたようです…)
同じ話を何度も聞かされても困りますからね。

ガイアファンディングとアメリカンファンディングの違いがよく分からなかったので、聞いておけば良かったです。
どちらもアメリカの不動産に投資する会社です。ガイアの方はテキサスを推していましたが、アメリカンファンディングはもう少し他の地域にも投資しているようです。

クラウドリース(Crowd Lease)

クラウドリースロゴ
クラウドリース
の武谷 勝法社長の登場です。
武谷社長はmaneoの瀧本社長と10年来の付き合いだそうです。

クラウドリースは元々はリース会社で、飲食店への貸し付けに強みを持っています。最近は減ってきたそうですが、パチンコ店への貸し付けも多いそうです。

クラウドリースの顧客は

  • 銀行が多くを貸してくれない
  • 審査が遅い

といった理由で、銀行ではなくクラウドリースで借りるそうです。

他の債権者に売上金を押さえられるリスクを避けるため、融資先の会社の売上を一度LLP(有限責任投資事業組合)に入金させ、そのお金をクラウドリースへの返済に回す、といったスキームを使っているとのことでした。

LCレンディング (LC LENDING)

LCレンディング
LCレンディング
はJASDAQ上場のLCホールディングスの100%子会社です。
ロジコムという社名のほうが有名かもしれません。不動産会社です。

この日紹介された5社の中で、配布資料が一番充実していました。
マンガももらったので、その中で気になったところをまとめてみます。

マンガによると、不動産会社は、転売すれば儲かると分かっている商業施設を購入するための資金をソーシャルレンディングで募ることがあるそうです。
転売して短期で売れば儲かるので、高い金利で借りても元が取れるというわけです。

このような物件は、銀行からお金を借りようとしても審査に時間がかかり、他の人に先に買われてしまう恐れがあります。
そこで、金利が高くてもソーシャルレンディングを活用するというわけです。

ソーシャルレンディングはインターネットを活用しているので、銀行よりもコストが安いです。これもソーシャルレンディングの利回りが貸し手から見ると高い理由です。

銀行は金利が低いですが、その代わり担保の掛け目*1がきついので投資資金の全額を賄えません。
今までは足りない分を自己資金(エクイティ)で補っていましたが、ソーシャルレンディングでメザニンローン*2として調達することにしたそうです。
*1 掛け目: 担保として評価する際の比率のこと。例えば、1億円の不動産の担保価値を7000万円とした場合、掛け目が70%になる。銀行は担保を厳しく評価する傾向にある。
*2 メザニンローン: 借り手がお金を返済できなくなったとき、まずは通常の借り入れ(シニアローン)の債権者(主に銀行)
に返済し、余った分を、メザニンローンの債権者に返済します。そのため、メザニンローンはシニアローンよりリスクが高いが利回りも高いです。

ソーシャルレンディングは、投資先についての情報が秘匿されていることが多いですよね。
しかし、LCレンディングは母体が上場企業なので情報公開もしないといけません。そのため、不動産ポートフォリオがオンラインで公開されています。ここから投資先を推測することも可能だとか。

ロジコムポートフォリオ
2016/8/3開催 個人投資家向けIR説明会スライド資料 PDF24P(1656kb) P12より

 

おわりに

本日紹介した中で、maneo以外のソーシャルレンディング業者についてはmaneoからも一部の案件に投資することができます。
今のところ元本割れはありませんが、ソーシャルレンディングに全額投資をするのではなくて、ポートフォリオの一部にしておくことを推奨します。分散投資することが大事です。

分散投資先は株や債券がありますし、オーナーズブックトラストレンディングといった他のソーシャルレンディングに投資するのもおすすめです。どちらも口座開設・維持費が無料です。